文 |《财经国家周刊》记者 丹华
2021年，物业上市公司迎来开门红。
1月6日，在港股上市的物业公司里，共有20余家涨幅超过10%。其中，银城生活服务（01922.HK）以39.53%的涨幅位居榜首。此外，中海物业(02669.HK)、世茂服务(00873.HK)、建发物业(02156.HK)、保利物业(06049.HK)、新城悦服务(01755.HK)涨幅均超过20%。
这与近日出台的利好政策密切相关。就在前一天，住房和城乡建设部等十部门发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（下称《通知》），从健全业主委员会治理结构、提升物业管理服务水平、推动发展生活服务业、规范维修资金使用和管理、强化物业服务监督等多个方面，对住宅物业管理工作提出更高要求。
▲2021年1月6日，江苏无锡，金佳物业工作人员在梁溪区曹张新村巡逻。图/视觉中国
众所周知，居住社区是居民生活的主要空间，也是基层社会治理的重要内容。住宅物业管理事关着群众生活的品质，事关着城市的安全运行和社会稳定。
2020年以来，我国的物业服务企业也正逐步从房地产开发的产业链末端“独立”出来，成长为一股有着丰富商业内涵的市场力量。
“这一《通知》真正落地后，产生的作用将较为深远。”58安居客房产研究院分院长张波告诉《财经国家周刊》记者，我国每年有大量交付使用的商品房，不少物业公司在管面积也在不断增长，而部分物业管理水平却没有同步增长，甚至存在明显的缺陷。
他认为，针对物业公司的信用管理加上红黑名单制度，有利于通过行政手段和市场手段结合，形成选优汰劣的行业机制，更有利于行业的健康发展。
要解决物业管理老大难问题
阅读《通知》全文，不难发现其内容主要针对当前制约物业行业发展的难题，提出了解决思路和方向。
第一，业委会“成立难”。
实际上，业委会对小区内的事务可以发挥重要作用，而新实施的民法典规定成立业委会须面积和人数“双过2/3”（此前为“双过半”），现在看来执行难度较大。
部分地方展开了一些探索和实践，其中较有代表性的是北京和广东，两地都是先成立“物业管理委员会”，再由物管会组织召开业主大会，从而更进一步成立业委会，并且基层政府（街道办、镇、乡）都在物管会中担任重要角色，以政府的力量组织协调，推动业主大会的召开。
本次《通知》鼓励的做法与此类似，都要求加强基层政府（特别是街道办）在召开业主大会和成立业委会中的责任和作用，以基层行政的力量来推动解决问题。
第二，物业费“收缴难”。
对于不少小区，物业费收缴难是困扰物业公司提供优质服务的难题。本次《通知》强调，将加强业委会（难题一）在催缴中的作用，并将“探索将恶意拖欠物业费的行为纳入个人信用记录”，以行政的方式破解收缴难问题。
“这一方案真正落地后，产生的作用将较为深远，物业费的正常缴交是保障物业管理工作正常开展的前提，恶意拖欠本身不但会影响到物业工作的开展，更会对全体业主的利益形成损害。”张波告诉《财经国家周刊》记者。
第三，老旧小区“覆盖难”。
根据统计，截至2019年，中国城镇住房中物业管理服务的渗透率也就不到三分之二，仍有较多住宅小区没有享受到专业的物业服务。《通知》指出，要“逐步实现物业管理全覆盖”，除了部分通过托管、自管等方式实现外，要“鼓励物业服务企业统一管理在管项目周边老旧小区”。
业内普遍猜测，考虑到老旧小区管理的诸多难题，政府或会通过采取补贴等多种方式，推动物业公司主动扩大在管面积、提高管理密度。
第四，物业费“提价难”。
这是困扰物业公司的一大难题，也是资本市场对物业公司长期盈利能力能否认可的关键所在。本次《通知》明确指出，“物业服务价格主要通过市场竞争形成”，通过小区业主和物管企业的博弈，培育业主接受“好品质需要好价格”的物业消费观，打开物管费的提价空间。
从长期来看，这也将促进物业公司提高管理能力，并提供多样化的服务，有利于行业的长期健康发展。
中信建投发表报告评价，本次《通知》是在《中华人民共和国民法典》《中共中央 国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》以及“十四五”规划建议等文件基础上形成，并且由住建部等十部委联合开展工作，彰显了物业管理在基层治理中的突出地位，住宅物管将迎来规范健康的大发展时期。
物业公司不再只是收物业费的了
“物业公司尤其是上市物业公司，盼望政策已经很久了，这次政策出台可谓‘久旱逢甘霖’。”宅猫找房的创始人杨晓松表示。
本次《通知》明确指出，要推动物业公司做大做强社区增值服务，尤其是促进线上线下服务融合发展，鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式，满足居民多样化多层次居住生活需求。
一位公募基金经理告诉《财经国家周刊》记者，业主增值服务一直是住宅物管行业最重要的想象空间所在，一方面可以提升单位在管面积的盈利能力，开拓基础物业费之外的价值创造途径；另一方面，也可以充分利用物管与业主之间的紧密联系，彰显物管公司作为平台和流量入口的价值。
▲郑州万科物业管理人员替业主采购菜蔬。图/万科
“本次《通知》的一大亮点，是对物业公司放宽了经营权限，物业公司的春天即将到来。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《财经国家周刊》记者表示，他认为经营范围的延伸主要包括养老托幼、社区消费、资产管理三方面。
具体来看，养老托幼领域是近年来住宅项目较为关注的方向，但成功案例较少；社区消费领域包括家政、文化、健康、快递收发等内容，物业公司主动承担此类业务，有助于拓宽经营内容，实现服务增值；资产管理领域则主要涉及房屋经纪，后续类似租赁等业务也可能开展。
此外，《通知》还指出，建立物业服务企业信用管理制度和物业服务信用评价制度，同时推动在征求街道意见的基础上，建立物业服务企业红黑名单制度，推动形成优胜劣汰的市场环境。
2020年，我国共有17家物业公司成功上市，远超2019年的12家，创下了物业公司上市以来的最高峰。截至目前，共有近40家物业公司登陆港股市场，3家登陆A股。同时，还有数十家物业公司已启动上市计划，预计2021年仍是物业公司的上市大年。
未来在这些物业公司中，一定会呈现“强者恒强”的局面，预计未来两三年，是奠定物业行业格局的时期，大型而优质的物业公司，如果能抓住这个发展契机，就能在市场版图中站稳行业地位。
