本文来自微信公众号“地产锐观察”
作者：柴铎，中央财经大学政府管理学院副教授
原标：直面人口出生率下跌：接受现实、早做准备
近年来，社会对于人口问题的态度骤然由“应该少生”转向“鼓励多生”。2021年初，人口出生率“断崖式”下跌再次成为社会关注点。
短短几年间，全国每年人口出生量已经由2016年前后的一千七百多万降至2019年的一千四百多万，2020年正式数据虽然尚未公布（传说只有1003万，而且可能有疫情影响、生肖属相等各种因素影响，许多人不敢进医院、或者不想生鼠宝宝，推迟生育计划），但大概率仅在1200万左右。
可以说，“全面放开二孩”政策出台前，社会各界对于新生人口增长的所有乐观估计都已经落空。人口大省河南、四川、山东，近年的人口出生数量都出现阶梯式下滑；全国00、10后人数比80、90后人数少了1个多亿！全国每年人口出生量跌破1000万将是必然趋势。
表1 中国历年人口出生数量与关键时间
许多学者从人口政策问题、住房问题（特别是房价问题）、社会保障问题（特别是妇女权益和就业保障问题）、儿童抚育成本和条件建设问题等方面解释中国人口出生率大幅下滑的原因，比如说房价贵，经济压力大，教育的成本高，诚然有理；改善这些条件对于短期内暂时缓和人口出生率下跌或许确实有用。
但是必须认识到，这就像是一种大自然的“调节”机制，人口出生率下跌不仅在中国，在全世界所有发达国家和接近发达水平的国家几乎都是一个共同趋势，这一趋势可能很难靠人为的经济、社会条件加以改变；更不用说我国在人口政策方面还走了非常大的弯路——比起人口数量下降，更可怕的是人口结构失衡。
生育问题表面上与社会经济、政策问题相关，但根子上是文化和观念的问题。
在农业社会，由于生产力发展水平较低，“人多势众”、儿孙满堂不仅是家庭幸福的表象，也是实实在在的生产力和家族“势力”；同时，由于医疗条件很差，为了保证后代延续，多生育成为家庭的“定心丸”，才会有所谓“越穷越生、越生越穷”的现象产生。
这样的事情不仅发生在古代，中国20世纪中叶、今天的印度、东南亚国家、拉美国家居民生育率就很高.
而在欧美国家如德国、英国、以及北欧国家，即便政府提供完善的医疗和社会保障，为居民提供从“子宫”到“坟墓”的保障，恨不得把婴儿由国家养大，却仍然难以挽回人口衰退的趋势；澳大利亚富裕发达、地广人稀、居住条件普遍优异，但人口出生率也在下降。
更有甚者把生育问题归结为宗教、人种问题，但在世界出生率最低和最高的几个国家，各色信仰、各类种族的国家都能找到。欧洲有些国家尝试引入海外移民，但又会带来新的社会问题。这似乎从一个侧面说明，想要靠人为的社会经济政策扭转人口衰退是非常困难的。
根据联合国预测，全球人口在2064年会达到峰值97亿，此后将出现绝对量下降；2100年，日本、意大利等23个发达国家的人口会比现在减少一半。
日本2019年新生儿已跌破100万，2020年仅有87万；韩国每年的新生儿自2002年到2016年维持在40万左右，2020年韩国新生儿数仅为27.24万人，同比下降10%。甚至有学者预测，500年后韩国将从这个世界上消失。
随着社会生产力发展、居民财富积累和受教育水平的提升，加之传统家族观念和生育观念的消散，人们追求自我实现，不再将繁衍后代看作人生“必需品”；
而丁克主义、独身主义和新的性取向成为一类文化现象和特征；在生活成本上升、生活压力加大、抚育难度提高的刺激和加速下，生育欲望降低是一种普遍现象；不管之后政府采取什么样的办法，效果可能都很差。
2010-2040年，是老龄化社会迅速发展的时期，建国之后婴儿潮出生的婴儿相继步入老年，二、三十年中，中国人口绝对量下降是难以避免的。
2027年，我国将进入深度老龄化社会，65岁以上老人比例高于15%；
2030年，我国60岁以上老人比例将接近四分之一，65岁以上老人比例将达到16.2%；
2040年，我国60岁以上老人比例将达到30%，65岁以上老人比例将达到约25%，进入超级老龄化社会。
想象20年后上街走一走，一多半都是白发老者（年轻人还需要在办公场所工作）。
人口下降对于中国意味着什么？答案是全方位的。其中一个重要效应是“良币淘汰劣币”。
举个简单例子，2020年全国高考的报名人数1071万，硕士研究生招生考试报名341万人；而2020届高校毕业生就有874万人。照此趋势，18年后2020年的宝宝们就算有80%的人都会参加高考，按照目前的高等教育容量也能够完全满足。
到时候可能根本不需要太多大学，上不上大学会变成一种选择；对于大多数城市，“上学难”、“班级容量不够”的问题可能将自然得到解决，教学质量一般的学校将自动退出，“学区房”这个概念将愈发淡薄。
反而是今天看起来高考难度较低的一线城市，由于人口稠密且不断增长，加之父母多为各地学习拔尖的“尖子生”，“学二代”们中考、高考竞争可能将非常惨烈。
同时，这也将对中国教育体系而言将构成挑战，可能不得不加速教育国际化，像美国一样靠国际留学生支撑教育发展。到时候，智能化教学技术和全英语授课将成为教师的基本素质。
但另一方面，一些我们现在看上去工作条件较差、报酬较低的工作，譬如家政、护工、各类设施设备维修保养人员，届时必将成为高报酬却极度稀缺的工种。
具体到房地产市场，需要建立两个认知：
首先，不同于一般商品价格是连续变化的，对于每个购房居民，房屋作为财产的真实价值是在“0和账面名义价值”两个极端间波动——虽然按照财务方法测算，房屋价值100万；但若无法出手，则房屋的实际财富意义就是0。
并且，这一过程的发生绝非渐进式的缓慢变化，而是突然降临。今天我们看到一些衰退城市“白菜价”卖房仍无人问津，未来会愈发普遍，这种财富的“塌陷”将使得许多家庭一辈子奋斗得来财富一夜之间变得一钱不值。
其次，沿着第一个认知思考，房子值不值钱并不是看财务报表，而要看有没有人买。货币供给、土地供应主要对房地产市场短期价格波动产生影响，真正决定房地产市场运行走势的最根本、最核心、最强大的因素是人口数量、真实的住房需求。
98年房改以来的历次房价大幅上行、所谓“泡沫越吹越大却屡捅不破”，背后归根结底是有强大的人口增长和城镇化在支撑。
如下图，建国以后出生人口较多的5个时期分别是：建国初期至50年代末、60年代中期、70年代中期至80年代中期、90年代中期至2000年初、2007至2010年。
各个人口高峰又是相互关联的——其中，70年代中期至80年代中期的人口高峰主要是建国初期至50年代末人口高峰的生育结果；90年代中期至2000年初的父辈则主要是60年代中期人群；70年代中期至80年代中期的后代主要在2007至2010年前后，一直延续至2020年。
可以明显观察到：①人口出生高峰期一波比一波“平缓”；②每一波的宽度却变得更宽，说明人口生育率下降且愈发倾向于晚育。
联系1988年至今的房价高峰来看，80-90年代中期的房价高峰主要是商品房市场发展初期、市场供求不平衡，购房人群主要是在改革开放中赚到第一桶金的第一、第二波出生人口高峰人群“50后”、“60后”。
第三波出生人口高峰早期人群“70中末期”、“80初”在2000年后达到适婚年龄、步入工作岗位，是支撑2000年至2019年房价大幅上涨的主要购房人群，也可以说是最后一批享受到住房市场财富红利的人群；
“80末、90初”一代的改善性和初次购房需求主要在2015年后释放，是造成当时房价阶段性上行的主要原因。
图 1949-2019中国人口、GDP与商品房价走势对比图
而未来，人口出生高峰可能再难重现。随着当前购房者改善性需求逐步得到“相对满足”（住房需求不会彻底满足，因为“永远少间房”，但相较于当前财力和需求，房屋已然“够住”，中期内不再具有换房欲望），住房刚性需求必将大幅萎缩。
这一萎缩可能导致3方面结果：
第一，除核心城市外，全国房地产市场再难重现大范围普涨；
第二，未来城市间、城市内不同区域间、同一区域不同住房产品间必将出现大幅分化。除热点城市、中心城市外，其他城市住房绝对供需趋向平衡，附加优质公共服务的优质住房可能成为市场唯一卖点。虽然独身主义、家庭小型化能提供一定需求支撑，但绝大多数小户型、特别是“老破小”，将出现有价无市、价值归零，沦为建筑垃圾。
第三，低能级城市房地产市场衰退的过程将非常迅速，抵押标的价值失真，可能导致金融机构产生大量不良资产。
表2 2010-2016年全国小学生流失最为严重的城市
（资料来自网络）
综上所述，面对不可逆转的人口出生率下降、老龄化飞速到来、人口结构失衡，将彻底转变我国居民的生活状态我们对近40年来积累的所有关于经济社会运行的“常识”、“经验”都需要再次审视。
与其尝试徒劳的催生，换得短暂的缓解，不如接受现实，提前做好准备，活在当下，着力改善14亿人民生活。
例如，坚定不移的推进经济结构的调整，以技术、资本密集型产业替代劳动密集型产业，降低经济发展对人口的依赖，提升劳动报酬率。综合各方面力量，建设养老服务体系，运用人工智能等技术手段，降低养老对人力投入的依赖。
同时，破除与鼓励生育相左的其他政策，例如住房限购、机动车摇号等失民心的懒政、庸政、坏政，尽力延缓人口结构失衡的到老。
对于普通居民，如果关注财产价值，对于核心城市之外的不动产，应提早谋划，早做处置，防止财富塌陷。
