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准确的说，全国楼市的降温潮都已经开始。
西安只是其中一个。
说原因，购房者也早可以自己朗朗上口了，比如国家调控的空前力度、限制了购房者的购房资格、管住了房企的钱袋子，从政策、金融、土地到地方市场热度，全面受限。
春江水暖鸭先知，谁在裸泳如今已经一目了然。
就拿西安来说，新房市场的“万人摇”如今再一次变得稀罕，流摇名单越拉越长，主城区各大项目尚且难以体面，出现开盘个位数的中签率，新区尤其是一些偏远区域、非核心板块、高价项目，上客量与成交量更是迎来冰点。
二手房成交更是惨淡之极。数据统计，西安上半年二手房月均成交在10000套以上，如今连一半都不到，真正的“断崖式下跌”。
昨天我们开玩笑说：失去了HD宽阔的臂膀，这一次，谁会扛起“降价优惠”的大旗？
但这只是个开始，更冷的寒流或许正在到来。
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二批次土拍，算是西安楼市降温后，房企和中介为数不多的“高潮时刻”。
原因很简单，在于地价和限价。
虽然在二批次供地之中，西安明确限制了一个开发商穿戴多个“马甲”参与竞拍，也限制了地块溢价率最高不超过啊15％，但事实上给的起拍价门槛折算下来的楼面地价就已经很高了，最高限价也力道不足。
灞桥区——均价在1.7万元／平；
高铁新城——均价在1.5万元／平；
高新区——均价超过了2.6万元／平；
国际港务区——价格在1.4-1.8万元／平；
曲江大明宫——均价在1.9万-2.5万元／平；
浐灞生态区——均价在1.9万-2.2万元／平；
这些，妥妥的是当下各自区域的天花板价格了，而限定的售价还只是毛坯。
这样，不高潮才怪。
当然，最高限定售价只是一个尺子，具体销售价格还得看地价、看产品，最重要的看备案价格多少。直白点讲，就是它只能这么高，而不是一定会这么高，也可以比这低。
与此同时，二批次土拍可能是西安楼市的又一个“隐患”。
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大家对于二批次土拍的看好，来源于城市，但更多来源于全国第一批次土拍时各大城市爆发的“地王潮”。
有多火？为了调控楼市而生的集中土拍政策，执行之后刷爆网络的却是“XX城市揽金XX亿”，大家开始对这一政策的正面影响重估。
二批次供地中，各大城市都相继对参与拍地条件做了约束，比如限马甲、限上限、限溢价率、竞品质等等……但受全国大环境和房企融资环境影响，二批次土拍几乎全面遇冷。
广州、合肥、福州、杭州、成都、无锡等多个城市，均出现多宗地流拍、下降或底价成交的案例，房企拿地积极性大不如前。
这都让我们对西安的二批次土拍产生一定的忧虑。
大可以预想一下，如果西安与上述这些城市一样，在二批次土拍中表现欠佳，那么对于已然大幅降温的楼市来说，对于在观望的购房者来说，都将对楼市预期产生巨大影响。
横盘如今看似已成定局。
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降温之后，楼市该怎么发展？
关于这点，我们首先要表明，不管是限购、限价、限售政策，从本质上都是为了保证楼市平稳和普通购房者利益，但这些政策环境和背景，都是“楼市过热”，房地产被高度金融化、炒房成风、房价增长过快等等。
如今，市场回归了理性，购房者也回归了理性，优胜劣汰。
市场上可以选择的项目多了，限价的威力出来了，但与之俱来的还有维权更加猛烈了，大厂也开始下场撕逼了，房企、从业者和购房者，都变得人人自危了......
这些又成了楼市新的痛点！
作为从业者，针对这些，我们认为有以下两点值得重视：
新区要挤一挤“泡沫”，让楼市价格梯度更明显
西安的快速发展和骨架扩张，衍生出诸多新区板块，但意外的是在主城区执行严格限价政策之下，各大新区的房价反而野蛮增长。
目前，沣东沣西的房价甚至已经盖过西安主城区；泾河空港也只比国港略低一筹，甚至比高铁新城的在售项目还高上一些。
在城市发展的不同区域定位（城市中心、副中心、组团板块）与区域发展不同呈现度（成熟区、半成熟区、待发展新区）的权衡中，应该拉大各大区域之间的房价梯度。
不要市面开花式的大水漫灌，而是不同置业者都有相应的置业区域，尤其是刚需购房者。
主城高端项目，应该留一些“空间”
这个问题与上面各大区域紊乱的备案价格体系有些类似，比如西安最贵的单价住宅竟然出现在灞桥区，沣东、沣西的高品质项目反而媲美高新区，但更多的是之西安主城区的高端市场。
近两年西安楼市普遍改善化，房企的TOP级产品层出不穷的落地。
但一个问题是，我们发现同样是顶级产品，在高新的项目可能和未央湖、灞桥、纺织城板块一个价格，但高新因为地价原因，诸多项目的品质和装标甚至还不如外围的这些项目，深陷维权和口碑泥潭。
西安主城区不少项目，高端住宅却品质一般，更多的是在为地价买单，反而低价项目做高端，却有了更大的溢价率。
所以不管从城市更新、城市面貌、居住环境、客群圈层来说，是否一些核心板块的优质项目，敢于给出突破当下备案价体系的价格。
反之一些纯靠地段或者新区卖溢价的项目，是否可以压缩利润空间，降低备案标准？
一上一下，也能确保房价平稳。
在燥热的楼市里，下重手控制价格，需要魄力和坚定力，但在降温之后的市场，我们也应该更多去关注楼市新出现的问题，关注城市发展的未来。
不要在最好的地段，出现一堆筒子楼，美名曰“高端案例”。
