今年商品房销售趋软，有参考基数异常的原因
2021年11月17日 威尔鑫投资咨询研究中心
首席分析师 杨易君 （来源：杨易君黄金与金融投资 yangyijun1616）
10月中国商品房（商品住宅与商业铺面、写字楼）销售面积为12709.22万平方米，销售额度为12390.07亿元。平均销售价格为9748.88元/平方米。
1-10月中国商品房累积销售面积为143041万平方米，销售金额为147185亿美元，平均售价为10289.71元/平方米。统计局公布的1-10月累积销售面积、销售额增速分别为11.8%、7.3%：
就统计局公布的图表观察，无疑会感受到今年中国房地产市场的阵阵寒意，销售下行趋势非常明显。故此，你可能已听到不少经济学家呐喊：注意房地产危机，房地产寒冬来了！
但这幅图表起始基点太高，100%以上的增长率开头，为何？因为2020年2月全国处于疫情封闭阶段，房地产销售基本停摆，其作为2021年1-2月的参考基数，无疑太低。
2020年1-2全国商品房销售面积为8474.95万平方米，其前一月（2019年12月）销售面积为22652.85万平方米，后一月（2021年3月）销售面积为13503.37万平方米，都远高于2020年1-2月的累积销售面积。故这幅图表的高起始基点，有特殊原因，易让人产生错觉。
就笔者的数据观察：
2021年10月全国房地产年化销售面积为185833.42万平方米，同比增速为8.29%，见最下图红线所示。虽也体现出近月房地产销售出现回软，但年内销售却并非单边下行趋势，上半年呈反弹趋势。
对10月数据进行年化处理后的全国商品房均价为10177.53元/平方米，相对于2021年7月的历史高位10232.76元/平方米，仅小幅回软。
故无论就当前商品房销售趋势，还是商品房价格趋势观察，都不见明显的宏观趋势拐点，何来危机之有！就全国商品房均价观察，官方调控意愿或致力于维持商品房均价在10000元/平方米附近，横向运行两年。长期来看，也理当不会让均价明显跌破这个数字，再后以低于GDP（甚至低于CPI）的增速缓缓走高，以达到软着陆的目的。诚如我们长期以来对中国M2存量相对于GDP而过大的担心，没有必要。
