过去的20年房价的持续上涨，让很多人对楼市充满了信心，认为买房是最安全最保险的投资。不仅可以用来居住和出租，也能让自己的财富不断升值。在2020年以前事实也是如此，在2000年我国的平均房价还只有2000元/平方米，那时北京上海的房价也只有3000～4000元/平方米。而到了2020年年底，我国的平均房价已经突破了万元大关，北京上海的房价更是达到几万甚至十几万每平。
房价的快速上涨，让很多提前买房的人财富得到了快速升值。甚至很多投资炒房者靠投资买房赚得盆满钵满，做到了财富自由。但房价不可能一直涨下去，当路边擦皮鞋的小孩都知道买房赚钱的时候，那么离买房赔钱的时候就不选了。而事实也确实如此，去年楼市遭遇疫情，成交量降到冰点，今年楼市刚刚有所回暖，又遇到了更严厉的调控政策。再加上我国房地产行业经过20年的发展，住房已经出现了资源过剩的情况。
例如今年的“金九银十”本来是开发商和中介卖房最活跃的时期，但“金九银十”却成色不足。不仅过去排队买房、日光盘等热闹场景不再，很多开发商为了销售额不断出台打折促销政策，甚至出现了低价倾销的现象。这让很多城市为了维护消费者权益，不得不出台“限跌令”。正如经济学家管清友所说的那样，楼市的拐点确实来了。当前时期，房价上涨的预期被彻底扭转，购房者观望情绪浓厚，开发商年前不仅为债务问题担心，也为销售问题发愁。
这种情况下，对于刚需购房者来说，是否是购房的好时机呢？其实在笔者看来，今年对于刚需来说是比较好的购房机会，一方面很多城市房价开始回调，对刚需购房更加有利。另一方面房子能给购房者带来更多的附加属性，例如婚姻需要房子，而且住在自己的房子里更加有安全感和归属感。所以对于刚需而言，如果房价出现回调，那就是购房的好时机。当然存在机遇就存在一定的风险，一些专家表示今明两年买房存在以下4个“风险”，购房者需充分考虑。
第一：家庭资金“风险”加大
虽然现在我国的房价有所回调，但房价依然处于高位。根据上海戏剧研究院发布的数据显示，截止到2020年我国房价收入比达到了9.2，远高于国际上规定的3～6的合理区间。所以对于城市的大部分刚需而言，很难做到单独靠自己买房，基本都需要掏空一家人的积蓄才能凑够首付，后期还要背负30年的房贷。因此对于刚需而言买房压力依然很大，但这几年由于疫情时常反弹，无论是我国还全球，经济都会受到影响。很多城市一旦疫情反弹，很多人就可能被隔离在家，这个时候就可能失去收入。而买房已经掏空了积蓄，再加上房贷，一个家庭很容易出现经济危机。
所以对于刚需而言虽然今年买房时机比较好，但买房也要注意一些问题。首先不要勉强买房，就是手里明明没有钱还要借钱甚至刷信用卡去凑首付，顶着巨大的压力买房。其次不要买超过自己经济范围内的房子，也就是说不要买面积过大的房子。有的人买房不看自己的经济实力，每个月工资6000，房贷就占去5000，这种一旦出现一些意外，很容易让整个家庭陷入经济危机。最后如果发生断供的情况，很容易造成房财两空，还会上银行征信的黑名单。
第二：有些城市套路的房价明年还有继续下跌的“风险”，买房做“高位接盘”准备
今明两年楼市出现拐点，什么是拐点也就是未来我们要习惯有些城市房价继续下跌的情况。虽然最近有些城市的地方政府出台了“救市”的政策的例如“限跌令”，对买房给予补贴等等。但这些政策只能防止房价出现断崖式下跌的情况，一些城市房价继续“微跌”的趋势已经不可避免。
所以今明两年买房对于房价下跌的现象要报以平和的心态，不要因为房价一下跌就抱有后悔房子自己买早了，应该再等一等的心态。这种心态只会给自己带来不开心没有其他任何好处。其实对于刚需而言，房价微涨微跌，对我们的影响不大，毕竟我们买房是用来住的，而不是为了投资。在我们住进去的时候，房子已经给我们带来很大的价值，例如不用再交房租、让自己住得更加有安全感和归属感、提高自己的生活质量等等。
第三：买期房，“延期交房”、“烂尾”的风险更大
随着我国调控政策的收紧，这两年开发商的日子并不好过，很多开发商资金链紧张，甚至断裂，造成最后破产的情况。根据人民法院公告网公布的数据显示，截止到2021年10月18号，全国范围内已经有339家房企发布了破产文书，也就是说每天约有1.17家房企破产。而且今年这些破产的房企名单中不乏一大批百强房企的身影。例如光耀集团、协信远创等等。
大量的房企破产也就造成很多楼盘可能开发到一半就出现无人开发的窘境。如果找到愿意接手的开发商，虽然可能最后能拿到房子，但延期交房可能已经是不可避免。如果找不到开发商接盘，那么很可能出现烂尾的情况。所以笔者建议这两年买房尽量买现房，而不是期房。
第四：买房可能遇到“质量问题房”和小区“减配”的情况
首先我国前文说过这两年很多开发商资金链紧张，所以一些开发商为了解决资金问题，可能会出现偷工减料的情况。一旦开发商偷工减料，一些楼盘的房子就可能出现质量问题。这对于业主来说更是灾难，因为如果出现质量问题还可能危及生命。
另外就是一些楼盘出现“减配”的情况，我们在买房时，开发商可能给我承诺小区周围的这一块未来会建成商场，这一块会建成幼儿园或者小学等等。但等到交房后全变成了住宅甚至公寓，配套设施一点没有，这让很多业主感到郁闷。另外一些小区原来承诺的绿化区域也可能被开发商改造成停车位卖了出去。
