12月3日晚间的新闻联播报道了一则重磅利好。高层在会见国际货币基金组织总裁时提到：“继续实施稳健的货币政策，保持流动性合理充裕，围绕市场主体需求制定政策，适时降准，加大对实体经济特别是中小微企业的支持力度，确保经济平稳健康运行。”
降准，简单理解，就是商业银行交给央行冻结的钱少了，因此，可以放贷的钱也就多了。
为何降、何时降、有何影响？
根据21世纪经济报道解读，推动降准主要有两个原因：
一是当前经济面临新的下行压力，需要宏观政策发力。
二是缓解中小微企业经营困难。
从市场机构观点看，主要有两个时间节点：今年底和明年初。
至于影响方面，降准并不意味着货币政策宽松。
人民银行在《2021年一季度货币政策执行报告》介绍，国际上央行实现货币政策操作目标主要有两类做法，一类是将市场利率作为操作目标，通过流动性调节引导市场利率在操作目标附近运行。
另一类是将货币政策工具利率作为央行政策利率，并以此为操作目标，从而将操作目标、政策利率和货币政策工具利率合而为一。2008 年国际金融危机之后，第二类做法提高货币政策有效性和传导效率的优势显现，逐渐成为主流。
“我国的央行操作目标体系也采取了第二类做法，更为直观，市场和公众观察货币政策取向时，只需看政策利率是否发生变化即可，无需过度关注公开市场操作数量，也无需过度关注个别机构的市场成交利率，或受短期因素扰动的市场利率时点值。”央行表示。
华泰证券研究所副所长张继强表示，近两年央行一再重申“正常的货币政策空间”、“常规操作”，面对未来经济、中美等不确定性，还需“留好子弹”。因此明年如果继续出现补充缺口式降准，也不需过度解读。尤其是OMO、MLF价格不做调整的前提下，资金利率围绕着政策利率波动的格局难以改变。
张继强预测称，明年货币政策大概率稳中偏松，债市面临的流动性环境依然有利，变数在于财政托底力度和配套融资需求对供给端的影响。银行间流动性方面，市场利率继续围绕政策利率波动，偏下的概率略高。DR007上半年中枢预计在2.1%左右，下半年可能在2.2%左右。实体流动性量充裕、价微降、结构分化。
当然了，很多朋友也会问此次降准对于房地产市场的影响：
1、降准的主要目标还是在实体经济和小微企业，不是针对房地产企业的。
2、因信贷影响的楼市局部问题可能会得到缓解。
3、降准后如果降息随之而来，对楼市是一个利好。
4、降准能缓解部分资金紧张问题。
2021年即将收官 中国百城价格累计上涨2.46%
总得来说，资金面宽松对房地产来说，总归是利好的。在2021年即将收官之际，也能够起到一些信号作用。2021年，根据中指研究院统计，全国楼市整体呈现“先扬后抑、先高后低”走势。上半年，房地产市场量价齐升，部分城市市场热度较高；下半年以来，受调控政策和信贷环境持续收紧等因素影响，房地产市场呈现降温态势，新房、二手房价格环比涨幅持续收窄。新建住宅方面，2021年1-11月百城新建住宅价格累计上涨2.46%，较去年同期有所收窄，下半年以来市场持续降温，10-11月累计涨幅明显收窄。
2021.1-2021.11百城新建住宅均价及环比变化
数据来源：中指数据 CREIS
而从涨跌城市个数看，自2021年6月起，百城新建住宅价格环比下跌城市数量呈上升趋势，至11月，百城中价格环比下跌的城市有53个，较10月增加22个，为年内最高。
百城二手住宅价格方面，下半年以来市场热度明显回落，价格环比涨幅快速收窄，10-11月环比连续下跌，下跌城市个数在11月达到68个。
2020.6-2021.11百城新建住宅及二手房均价环比下跌城市数量变化
数据来源：中指数据 CREIS
分梯队来看，各梯队城市下半年以来新房价格涨幅逐渐收窄，11月均环比下跌或持平。2021年1-11月，一线城市新建住宅价格累计上涨2.50%，涨幅较去年同期收窄1.27个百分点，其中11月环比下跌0.10%；二线城市价格累计上涨2.49%，处近五年同期最低点，涨幅较去年同期收窄0.83个百分点；三四线代表城市价格累计上涨2.33%，涨幅较去年同期扩大0.07个百分点，但6月起三四线代表城市新房价格环比涨幅逐渐收窄，11月收窄至0。
2020.1-2021.11各梯队城市新建住宅均价环比变化
数据来源：中指数据 CREIS
2022年中国楼市预测
中指研究院对2022年的中国楼市已经给出了预测，预计房地产行业调控总基调将保持不变，金融监管力度不会放松，企业端“三道红线”、银行端“两条红线”、土地“两集中”等政策仍将继续执行。当前房地产市场已步入调整通道，企业资金回笼压力不减，叠加偿债高峰期的到来，企业资金端继续承压，行业收并购将增加。在此背景下，2022年房企更需顺势而为，控规模、调节奏：加速销售回款，紧盯融资窗口期，确保现金流安全；量入为出，优化城市布局，聚焦主流城市；提升产品力和服务力，提高品牌竞争力。此外，在行业调整阶段，央企、国企优势突显，或将迎来新的发展机遇，民企或可寻求与国企合作机会，更好地拓展发展空间。
另外，在北京召开的“2021中国房地产大数据年会暨2022中国房地产市场趋势报告会”中，几位专家也给出了自己的预测。
2021年，房地产市场走势和往年相比有所不同，上半年房地产供给和销售端数据同比均涨，下半年两者齐跌，一方面是因为房地产金融审慎管理从供需两端转变行业高杠杆、高周转发展模式，但执行端的的过紧、过快和过严，叠加一些“误解”和“一刀切”操作，对房地产企业的融资带来了较大的压力，另一方面个别头部房企违约带来连锁反应。9月底中央逐步对政策纠偏，但市场恢复仍需时间。
未来政策整体大方向不动摇，金融政策坚持守底线防风险，土地政策实现人地房挂钩，税收政策关注推进持有环节税。其中金融政策未来将坚持“巩固成效、方向不变”，“十四五”的市场需求的量仍有一定规模，建议房企坚持底线、稳中求进、固优拓新、把握政策方向。
2021年，中国房地产市场经历了从上半年高热到下半年深度调整的转变，多政策叠加效果明显；全年房地产市场规模仍处高位，年底房价跌势渐显。2022年，中央坚持“房住不炒”基调不变，“三稳”目标下，房地产政策保持稳定性，短期存在改善预期；各地将全面落实因城施策，“双向”调节模式或贯穿全年。
2022年，房地产市场步入下行周期，预计供给缩量、房地产税试点等将拖累市场交易规模，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，全年商品房销售面积将下降6.8%~8.3%，上半年同比降幅或探底；销售均价仍将保持平稳运行。全年新开工规模或延续调整态势，预计降幅在4.0%~5.5%之间；开发投资额增速或收窄至1.5%~3.0%之间，上半年同比面临下降压力。在新的市场背景下，房企应顺势而为，控规模、调节奏，善用科学工具，降本提效。
从2021年市场规模来看，一线及主流二线城市仍保持较高市场体量；从房价表现来看，珠三角、长三角、中西部省会城市韧性较强；从产品结构上看，新房市场主流需求聚焦90-120平米产品，成交套数占比普遍在四成以上，二手房成交户型普遍低于100㎡，重点城市主流需求面积及总价段走势分化，热销项目套均面积普遍低于城市整体；从产品需求上看，人口年龄结构上移与家庭小型化同现。随着行业规模见顶，城市分化、区域板块分化、产品分化态势难改。企业应顺势而为，借势换仓，优化城市布局，降低经营风险；在产品设计上紧盯不同城市客群需求变化，顺应居民高品质住房需求；在项目营销管理上积极利用数字化SaaS工具及时掌握竞品动态，降本增效，科学决策。
2021年土地政策调整较为频繁，特别是“两集中”政策的颁布对今后有较深远的影响。土拍跟随政策的演变，呈现高开低走的情况。一批次多城市溢价率、竞配建、竞自持创新高，国企、央企、民企表现均较为抢眼，中小房企普遍也有所斩获。二批次随着市场下行、信贷收缩、资金监管变严，虽然土拍增加限制溢价率，禁止竞自持等措施，意在提升地块利润，但是民企拿地意愿依然下降明显，多数城市以底价成交为主。三批次各城市继续降低土拍门槛，积极推介地块，提前摸排意向企业，大量引入平台公司兜底，流拍率相较二批次有明显减少，但地块仍多以底价成交为主，仅有个别优质地块触达地价上限，国企、央企、地方平台公司成为市场拿地主力军。当今市场房企拿地应严守利润底线、准确判断周期、统一投资策略，才能跨周期发展。
《2021年杭州倒挂地图》11月版出炉
倒挂价格=二手房价格-一手房价格
二手房价格参考标准为：新盘周边二手房
