来源：21财闻汇
3月30日晚间，万科企业股份有限公司（000002.SZ，2202.HK）公布2021年年报数据。年报显示，2021年万科实现营业收入4528亿元，同比增长8%；归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比下降45.7%。
对于净利润大幅下降问题，3月31日，万科举办2021年度业绩会，万科董事会主席郁亮在会议上表示，2021年业绩表现不好，向52万名股东表示诚挚歉意，2022年有信心止跌回稳。
不同于往年传统的业绩会，此次会议开场并没有由董事会秘书朱旭介绍业绩情况，而是郁亮走上台前，主动就两大焦点问题——2021年利润下滑的原因、2022年业绩“企稳回升”的信心来源，专门进行回应。
郁亮在谈到有信心实现企稳回升的目标时表示，任何计划和目标，都需要靠人去干，一切事在人为。
他透露，万科已取消集团合伙人层级，即通常意义上的高管。所有人都要下沉到前线。郁亮目前在万科内部同时兼任首席客户官，研究解决客户层面所反映的关键问题，总裁祝九胜同时兼任长租公寓BU首席合伙人，承担长租公寓业务的经营管理责任。
管理：存在离散度大的问题
对于净利润下滑的原因，郁亮坦言，在管理方面存在离散度大的问题。他表示，万科过去一直是充分授权、分布式的机制，这在行业快速增长时期，有利于迅速抓住市场机会。但随着竞争越来越激烈，大型复杂项目越来越多，有单一公司和单一区域，不具备完整能力，会表现出参差不齐和离散度大的问题，拉低整体表现。主要体现在两方面：第一，项目操盘能力的分化，万科做过不少好的项目，但没能将这些好项目的优点完全复制推广，转为整个集团的优势。第二，少数项目出现投资失误。按照原先的分布式管理机制，投资额度直接分到区域，提高了一线的积极性，但在市场深度调整的时候，也容易造成当地公司高估自身市场潜力，存在“我是例外”的侥幸心理，拿下自己消化不了的项目。
业务：多赛道探索的成本比预想更大
郁亮坦言，在业务方面，多赛道同时探索所付出的成本，比预想更大，对过往业绩产生影响。他表示，2014年，万科开始进行转型探索时，尝试的赛道比较多，因为以万科的规模体量，只有一两条赛道，可能不足以支持可持续发展。但多赛道同时探索所面临的难度和付出的成本，远远超出了最初的预估。过去开发业务增长速度快，承担了有关成本，但市场环境变化之后，这些学费对业绩的影响就显露了出来。
万科对政策环境有信心
郁亮在万科年报业绩会上表示，有利于市场稳定的政策措施在不断出台，中央已经明确了促进房地产业良性循环和健康发展的方针，有关部门和各级政府也在制定政策稳定市场，万科对政策环境有信心。经过调整，行业将回归常态、回归理性，过高、过低的利润率都不可持续，行业收益水平最终会向社会平均水平回归。这是万科实现“止跌企稳，稳中提升”的政策基础。
房地产是常做常有、常做常新
郁亮在万科年报业绩推介会的发言中谈到，房地产是规模超十万亿的巨大市场，常做常有、常做常新。他认为，房地产市场仍然是规模巨大的单一产品市场，规模肯定超过十万亿元量级。房地产开发依然是重要的经济活动，也是万科现在和未来的主要业务，这门生意未来仍会常做常有。
另一方面，伴随城市发展，人们的工作生活场景越来越多样化，对不动产的内容和服务不断有新的需求，因此这项业务也会常做常新。万科以开发、经营、服务并重为核心，已经做了比较充分的布局和准备，形成了有自身特点的不动产综合发展能力，这是万科实现“止跌企稳，稳中提升”的行业基础。
非开发业务正形成新的利润蓄水池
郁亮认为，万科的经营、服务类业务增速快、营运净收入（NOI）率势头好，正在逐步形成新的利润蓄水池。探索这些业务的学费，大部分已经交完。今年，非开发业务总体将开始形成正向贡献。此外，社会对具有稳定现金流的资产需求越来越大，符合投资收益标准的资产却不多，形成了一定程度上的资产荒。以REITs为代表的不动产长期股权投资，也为经营、服务业务提供了很好的资产增值变现出路。
万科将继续保持在行业第一阵营
万科年报业绩会上，郁亮表示对2022年业绩企稳回升有信心。万科开发业务将继续保持在行业第一阵营，今年实现止跌企稳，同时未来2到3年的储备有保障。具体路径是通过开发经营本部，对开发业务进行集中管控和统筹管理；继续坚持高质量投资；此外现有储备资源充足，可以支持未来2到3年的业务发展需要。
郁亮在发言的最后表示，万科经历了历史上三次净利润下滑，分别是1995年、2008年和2021年，每次下滑背后都暴露出过去发展中累积的短板问题，当外部环境出现挑战时，短板问题就会以净利润下滑的方式敲响警钟，提醒万科必须始终对市场保持敬畏之心，正视问题、对症下药、快速行动，期待明年给大家交上合格的答卷。
祝九胜回应万科“业绩洗澡”质疑
在业绩会上，万科总裁祝九胜解释，四季度净利润的降幅从前三个季度的16%降到全年的45.7%，有三个因素，第一是万科的结算时间分布，在四季度占了40%，结算当中的权益比例下降了5个多点；第二，万科的投资收益基本会在四季度进行盘账，第三是计提方面的影响，四季度出现了市场明显下行，万科的一些投资发生了比较大的亏损。
在回应“业绩洗澡”质疑时，祝九胜表示：“这么贵的洗澡费，既没有必要也更不可能，万科地属深圳，一定要说和洗澡有关系,我们更愿意选择‘冲澡’的方式，用凉水浇一下自己的头，遏制冲动的身子，让自己的体格更健康，头脑更清醒。”
拟派发分红112.8亿元
3个月内择机回购A股股份
在年报发布的同日，万科还发布了回购方案和分红派息预案。
按照万科公告，万科拟以自筹资金在回购股份价格不超过18.27元/股的条件下回购公司股份。回购金额不超过25亿元，不低于20亿元。并自董事会审议通过回购股份方案之日起3个月内择机开展回购。
同时，万科还发布了公司董事、高级管理人员增持公司A股股份计划的公告，万科董事会主席郁亮，监事会主席解冻，董事、总裁、首席执行官祝九胜，职工代表董事王海武，职工代表监事阙东武，执行副总裁、财务负责人韩慧华，执行副总裁、首席运营官刘肖和董事会秘书朱旭计划自公告之日起6个月内，增持公司A股股票，合计增持金额将不低于2000万元（即每人各自在2021年度从公司获取的税后现金报酬总额），增持价格不超过18.27元/股。
分红派息预案显示分红比例拟由2020年的35%跃升至50%，合计拟派发分红112.8亿元，基于当前的股价，股息率约5.1%。
万科“三道红线”指标均为“绿档”
财务状况方面，年报显示，万科“三道红线”指标符合“绿档”要求。净负债率 29.7%；有息负债总额2659.6亿元，同比增长2.9%，其中长期负债占比提高至 78%。报告期末货币资金1493.5亿元。货币资金对于短期债务的覆盖倍数为2.5 倍，较2020年末提升约0.2倍。截至2021年年末，万科存量融资的综合融资成本为4.11%。
来源：证券时报、澎湃新闻、第一财经
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