“3万元首付买3房。”这么低的门槛就能在昆明成为有房一族，是真的吗？最近，都市时报·大象房鉴所记者注意到，有房产中介在微信朋友圈发布了一张楼盘促销海报。
中介发布的促销海报
这个号称“只需3万元首付”的楼盘是呈贡区一在售项目，精装交付，今年底交房。“3万元首付”是如何实现的？记者进行了调查。
记者了解
楼盘无此促销 海报来自一房屋中介
4月6日，都市时报·大象房鉴所记者前往该楼盘营销中心了解情况，但置业顾问表示，并没有促销海报上的活动。
“买100平方米的房子，至少需要首付20%。目前该楼盘在售项目单价为11000—12000元/平方米，房源集中在6—9栋，有100、120、142平方米3种户型。100平方米在楼栋的低层，只有少量在售，其他两种房源数量充足。”置业顾问说。
记者致电发布“3万元首付买3房”海报的中介，对方说：“顾客通过我们渠道购买，只需首付3万元就可以购买该楼盘100平方米的户型。首付6万元可买120平方米户型，首付10万元可买142平方米户型。活动时间为4月3日到5日，现在活动已经结束了。”该中介还称，活动开展的3天时间里，该楼盘卖出了100多套房子。
项目沙盘显示多栋楼房已售罄 都市时报全媒体记者 彭云
业内分析
低首付背后是做高房价多贷款
3万元首付就能购买一套100平方米的住宅，这是怎么实现的呢？某渠道工作人员计算后表示，一套实际总价104万元、100.2平方米的住宅，购房者到售楼部正常购买，需要向开发商支付20%的首付款，也就是21万元，再向银行贷款83万元。
若购房者通过渠道方以3万元的首付买房，该房子实际成交价仍是104万元，但开发商会将该住宅总价按一定比例上调至126.5万元，购房者本来应付25.5万元首付，贷款101万元，即总价104万元的房子，除去贷款金额101万元，只需要首付3万元。
以4.9%的购房贷款利率，贷款30年，以还款方式为等额本息计算：贷款83万元，利息约75.6万元，月供约4405元；贷款101万元，利息约92万元，月供约5360元。也就是说，购房者以3万元首付的方式买房，需要多付约16.4万元的利息，月供会增加955元。
低首付对购房者来说有利有弊。对于首付款有缺口的购房者来说，降低了买房门槛，但要多承担贷款利息。
律师说法
低首付买房或会遭银行拒贷
北京盈科（昆明）律师事务所田玄玄律师表示，购房者的首付款来源应当是自有资金，包括家庭合理收入所得或直系亲属转入。向他人借款、使用“首付贷”等金融产品加杠杆、挪用其他贷款资金或信用卡融资用于支付首付款的，都不合规。房地产经纪机构及从业人员也不得参与“经营贷”“首付贷”“消费贷”等任何违法违规的房地产金融活动。
如果渠道方或开发企业出具虚假的首付款证明且房价虚高，以按揭贷款为购房者补足首付款的，可能导致银行拒贷。一旦银行拒贷的，在商品房购销合同中，一般会约定购房者需要一次性支付完剩余全部款项，购房者若无力支付，不仅低首付买房的合同目的无法实现，还将面临被没收定金或承担违约金等经济损失的巨大风险。
新闻多看点
昆明多个项目又推特价房
有住宅单价低于7000元/㎡
价格一出，低到惊呼！最近，位于巫家坝的招商雍珑府和西派城樾两个项目，都亮出了价格。
这两个项目中，招商雍珑府已经开卖，西派城樾预计5月开盘。与业内估计的“销售价预计突破2万元/平方米”不同，它们的价格远远不到这个价位，有的房源价格甚至与当时项目拿地的楼面价相差不多。
此外，昆明目前有多个项目推出特价房，对于今年想买房的人来说，是个不错的机会。
巫家坝两个新项目亮价
单价均低于2万元
招商雍珑府项目置业顾问介绍，目前项目在售95、120、130和143平方米的高层住宅，均价在16000—18000元/平方米，目前还有开盘优惠，有的房源优惠后价格仅15000多元/平方米。
值得注意的是，招商雍珑府当时拿地楼面价约13046元/平方米。虽然该项目为毛坯交付，但优惠后价格与项目拿地楼面价之间，仅相差2000多元。
西派城樾项目目前正在认筹阶段，有119和143平方米两个户型，两梯四户。置业顾问介绍：“项目预计5月份开盘，价格预计在17200—19500元/平方米之间。”
西派城樾售楼部
该项目为精装修交付，拿地楼面价约11982元/平方米。从预计的售价看，与之前估计的2万元/平方米也有一定差距。这表明，巫家坝的住宅项目正从此前“价格普遍2万+”的热度中冷却下来。
昆明多个项目推出特价房
有毛坯也有精装
华润润府位于民航路123号，是一环边项目。置业顾问介绍，目前项目二期7栋做特价，精装修交付，中户140多平方米的低楼层单价约18000多元。以一套东端头178平方米的户型为例，折后总价约341.7万元，单价约19200元/平方米。未做特价的楼栋均价在21000—22000元/平方米。该项目在2020年首开时，均价约21000元/平方米。
金地鹏达峯范位于五华区滇缅大道西城时代斜对面，该项目在售的是13—16层的小高层，两梯两户，户型105—143平方米，置业顾问介绍，该项目精装修房源价格约15000—18000元/平方米。
因合作方银行团购的需要，推出一栋毛坯房，均价14000元/平方米，低楼层房源可低至13000多元/平方米，仅剩10多套。“该项目按照合同约定是2023年年底交房，但会提前至明年6月30日，公告已经发出来了。”
义承金川府位于五华区海源北路高新一小旁，在售的洋房户型为89—123平方米，一梯两户，毛坯交付，均价15000多元/平方米。但89平方米的房源总价110多万元，均价13000元/平方米左右。该项目还有叠墅产品在售，面积段为142—231平方米，总价280万—650万元/套。
东原启城位于空港经济区文博路与文延路交叉路口，目前在售毛坯和精装修产品，面积段82—115平方米，置业顾问介绍：“精装修均价在8500—9500元/平方米，毛坯约7800—8500元/平方米，低一点的楼层，比如2楼的毛坯房，价格在7200—7300元/平方米。”据介绍，该项目目前有现房在售，也有年底交房的准现房和明年交房的产品。此前，该项目精装修住宅卖到11000多元/平方米，毛坯约8300—8500元。
东原启城
中粮鸿云位于经开区石龙路西侧，洋房在售105平方米，均价约10000—15000元/平方米，高层在售面积约86—98平方米，均价在8000元/平方米以内。据置业顾问介绍，高层产品中户的低楼层户型，最低6988元/平方米就可以买到。该项目带装修交付，预计2023年年底交房。
雅居乐新希望锦麟峯荟位于北京路与沣源路交叉口向北一公里处。置业顾问介绍，该项目目前在售一期清盘的114、129和141平方米三个户型，精装修交付，均价约14000元/平方米，在售产品预计今年11月交付。“低楼层和高楼层的价格会更低一些，差不多12000多元/平方米”。
锦麟峯荟
中国铁建山语桃源售楼部位于呈贡区锦绣大街与梁王路交汇处，置业顾问介绍，该项目一期已经交房，有128和143平方米的现房（洋房）在卖，特价优惠后均价约11000元/平方米。项目二期目前也在售，面积段为117—203平方米，均价12500—13500元/平方米。此外，该项目还有叠拼和合院在售，叠拼建面约148—191平方米，合院建面160—169平方米，总价200多万到600多万元不等。
山语桃源一期
旭辉广场铂宸府位于沣源路和杭瑞高速交叉口，置业顾问介绍，项目目前在售117—193平方米的精装住宅，均价约18000元/平方米，目前有两套员工退出的特价房，一口价约16300元/平方米。
旭辉广场铂宸府
卓越滇池晴翠位于环湖东路与石龙路交汇处，项目置业顾问介绍，项目产品都为毛坯交付。目前洋房只有103平方米和111平方米两个户型，均价约10000元/平方米。
小高层面积有115和135平方米两种，均价约10100—10400元/平方米；高层建面有88、103、105和125平方米的，均价约10000—11500元/平方米；合院建面约296—340平方米，总价450万—800万元/套。
碧桂园龙腾世家位于白云路与龙泉路交汇处，在售户型有121—137平方米，均价约18000元/平方米，置业顾问介绍，低楼层户型有15000—16000元/平方米的房源。
来源：都市时报
文字：都市时报全媒体记者 彭云 姜洁
编辑：杨莉
审核：马滨涛
