“再往里扔钱，就没法生活了”，多地烂尾楼业主强制停贷！钱到底去哪儿了？购房者该如何应对？
“再往里扔钱，就没法生活了”，多地烂尾楼业主强制停贷！钱到底去哪儿了？购房者该如何应对？ 2022年07月14日 14:06 中国经营报
据第一财经报道，近期多地烂尾楼业主都发布声明，要强制停止偿还贷款，直至相关项目完全复工为止，涉及城市包括河南省的郑州、商丘、新乡、南阳、周口，以及山西、江苏、江西、湖南、湖北、广西、陕西等多省份内的城市。
楼盘烂尾背后，钱到底去哪儿了？房企和预售资金监管银行分别应该承担何种责任？购房者该如何应对？
举全家之力买的楼盘遭遇停工
据媒体报道，2020年10月，张女士和丈夫在经过近两个月的考察和比较后，最终将其在武汉的第一套房子买在了汉南的时代新城，彼时距离夫妻两人离乡来武汉工作已是第7个年头。
由于夫妻两人均在私企上班，一直没有购买社保，受当时武汉限购政策的影响，两人只能在武汉郊区买房。
最终两人以总价75万元、首付30万元、月供4000多元买下了时代新城一套98平方米的新房。而选择购买时代新城，主要还是看中了该项目开发商的品牌影响力。“首付不仅花光了我们两人和公婆的全部积蓄，还从亲戚那里借了些才凑齐。”张女士犹记得签完合同当天，夫妻两人憧憬一家三口住进新房后的喜悦。
然而好景不长。
2021年7月，由于开发商“爆雷”，导致其全国多地项目停工，时代新城也不例外。“当时听到消息我都懵了，不知道如何是好。去工地看到现场一个人都没有，而我们买的那一栋才修到十几层。就这样每天心里承受着折磨，也不敢告诉公婆真实情况，因为那些钱已是他们存了十几年的全部积蓄。”张女士只是时代新城数千业主中的一员。
郑州某楼盘业主无奈“停贷”
2017年，楼市正热，王君和妻子卖掉一套二手房，选中郑州金水区一个网红热盘——名门翠园，打算买来方便工作和孩子上学。没想到，抱着两岁女儿到售楼处买房那天，成为他人生中最追悔莫及的时刻。
2018年，名门翠园成为郑州楼市“销冠”，王君也沉浸在买房喜悦中。到2019年末，王君发现异常，自己千挑万选的项目，竟然停工了。这一停就是两年，中间虽有断断续续复工，但经历了疫情及洪水冲击，这个项目彻底成为业主心头的一道伤疤。
眼看楼盘复工艰难，王君迫于生活压力，动了“停贷”的念头。
数月前，王君便跟银行沟通、申请直接停贷，银行方面称业主与其属于借贷关系、跟开发商属于买卖关系，贷款停不了。今年郑州疫情后，银行挨个给业主打电话，称可以帮忙申请延期还款、最长一年，等延缓期过后再还，但有的需要复利。
就这样，王君暂时按银行的延期还款政策，缓解了几个月的燃眉之急。不过，等12月到期后，王君也没有继续还款的打算。“如果全部停掉，银行可能会起诉、直接拍卖房子、征信也会受影响，但我没办法，如果再继续往里扔钱，就没法生活了。”
“现在烂尾楼的解决看不到希望，但是业主一边还房租、一边还房贷，加上疫情影响，其实生活都很艰难。”一位同样是名门翠园业主的律师称，听说小区很多人已经停了，其他业主在如今环境下也处境艰难，如果下月不复工就准备停了。
上述业主表示，多家银行因疫情出台了延期还款政策，并不是针对烂尾楼的，不过业主也可申请，宽限期三个月到一年不等。“延期还款是暂时性缓解，短期内不用还钱，但后期要还复利。业主的最低诉求，是暂停还款到交房为止，以度过这段艰难时期。”
对这些业主来说，选择“停贷”也是无奈之举。“我们也不想成为异类，成为别人眼中的维权人，但现在两个孩子每月幼儿园支出5000元、加上房租和贷款压力，我和爱人工作也出现波折，生活实在很难支撑下去了。”王君说。
楼盘烂尾原因
据了解，这些发出“强制停贷告知书”的楼盘业主，对于楼盘停工或者烂尾的原因，都指向两点，一是银行违规放贷，二是监管缺位导致预售资金被违规挪用。
比如，武汉时代新城业主的告知书显示，作为贷款银行，违规在房屋主体结构未封顶前发放按揭贷款；将按揭贷款资金违规划入非监管账户；未积极履行资金监管义务，导致资金严重非正常流出。
郑州名门翠园业主的强制停贷告知书也显示，在房屋预售过程中，作为贷款银行，诸如工商银行、华夏银行、郑州银行等存在不同程度违规发放贷款、未积极履行资金监管义务的行为，具体包括违规在房屋主体结构未封顶前发放按揭贷款、将按揭贷款资金划入非监管账户等。
西安世茂璀璨倾城二期的停贷告知函指出，在拟定贷款合同时，未按照购房合同和国家相关法律规定，将按揭贷款的收款账户设定为监管账户，而是设定为开发商的一般账户，这样直接导致按揭款脱离监管，被开发商挪用一空，进而导致房子停工烂尾。
本该使用到项目建设的预售资金，却被挪走他用，这成为楼盘停工乃至烂尾的最主要原因。IPG中国首席经济学家柏文喜表示，房地产预售制度下，项目预售资金（含按揭贷款）与项目开发贷款的使用监管就成为项目能否顺利交付的关键，而这次“抱团停贷”的集中爆发，无疑将疑点再次瞄向预售资金监管。
责任如何界定？
广东深天成律师事务所律师孔富对记者表示，以上这些违规放贷的情形，均应不涉及到违反法律或者行政法规，不构成民法典或者合同法规定的合同无效情况，况且银行确实将款项出借给业主，借款行为是双方的真实意思表示，受到法律保护。
但他进一步解释称，银行违规是监管部门是否需要进行处罚的问题，跟其民事借款行为无关。如果确实是因为银行违反规定提前将贷款发放给了开发商，导致楼盘烂尾，银行是需要承担一定责任的。
上海申伦律师事务所律师夏海龙分析称，一般来说，即使银行在放贷过程中存在一些违规行为，但因为这些监管措施大都不属于效力性规定而只是管理性规定，因此并不会影响贷款合同的效力。所以，除非贷款人与银行达成新的约定，否则单方停止还贷的行为属于违约。
易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为，“此类项目的预售资金流向不清晰，且资金监管不到位，导致购房款不能进入到施工和工程阶段，相关银行等负有直接的责任。而业主的诉求是清晰的，即要求限期复工，否则在办理不动产权证前将拒绝还贷，相关损失由相关部门和机构自行承担。”
事实上，在司法实践中，法院判这种情况可以直接实现停贷的案例也曾出现过。公开资料显示，广东惠州和浙江嘉兴等地曾出现过法院支持购房者暂停还贷、直至房屋交付的判例。
监管资金是如何被挪用的？
预售资金是指新房项目预售后，房企收到的各种购房款，包括定金、首付款、按揭贷款等。预售资金监管是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房企须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。当房企达到规定的工程建设进度节点，可申请支取相应比例的预售款。
那么预售资金是如何被挪用的呢？最常用的一种手段是，钱没进入监管账户，而是进入了非监管账户。项目公司设置多个银行账户属于常事，将占比较小的首付款放置于监管账户上，另将按揭款放在非监管账户上，这样被监管的资金就只有30%左右。另一种手段是虚报工程进度，联合施工方将监管资金的钱套出来。此外，有的账户监管形同虚设，开发商直接抽调资金。
“与承建商伪造工程量、与供应商伪造采购合同等，而且不少承建商、监理机构和供应商就是开发商的关联企业，甚至就是开发商自己。”柏文喜如是说。
通过挪用预售资金撬动金融杠杆进而实现规模扩张，这种模式暗藏巨大风险，如果房企出现资金链断裂，就很容易导致楼盘停工乃至烂尾。
购房者该如何应对？
“一般来说，这么多人的诉求，银行是希望政府能够介入，参与协调，具体以协调结果为准吧。“某股份制银行分行人士表示。
某股份制银行分行零售业务部门负责人在接受界面新闻记者采访时表示，正常情况下，双方签的合同效力肯定是大于这个声明的。所以理性看，边还月供边维权是最优选择，否则会对业主个人产生很多负面影响，包括征信、房产处置等。
“这个问题的调查过程很复杂，是不是真实存在违规放贷等行为，肯定要根据相关的合同、流水等要素调查确认后才能定性。正常情况下，银行的风控机制是一个多部门相互制约的机制，不可能个别、几个部门甚至个别人能直接拍板决定，而且还有强大的监管约束。”上述零售部门负责人说。
夏海龙表示，这件事可以通过另一个方式解决，假如楼盘长期烂尾、开发商无力复工，则业主可以以开发商无力履行合同主要债务、业主购房目的无法实现为由，行使购房合同的法定解除权。
根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定，购房合同被解除后，业主可以请求解除贷款合同。
“因此，购房合同、贷款合同均被解除后，开发商就应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还银行和业主。“他说。
来源：中国经营报综合自第一财经、每日经济新闻、新京报、界面新闻（曾令俊）等
