一个方案，三个发布会宣讲。
级别之高，由此可见。6月14日，国务院官网公布了《广州南沙深化面向世界的粤港澳全面合作总体方案》（以下简称《方案》）。其中，按照以点带面、循序渐进的建设时序，划定原本属于南沙自贸区的南沙湾、庆盛枢纽、南沙枢纽3个片区作为先行启动区，总面积约23平方公里。如今，随着三个片区各自定位的陆续清晰化，南沙湾、庆盛枢纽、南沙枢纽3个片区，迎来了新的发展机会。对它们来说，既有机遇，也有压力。01为什么是南沙湾、庆盛枢纽、南沙枢纽3个片区，作为前行启动区？原因很简单。作为全市唯一出海通道，南沙一直都是连接珠三角城市群的重要枢纽性节点。南沙距香港38海里、澳门41海里，方圆100公里内汇聚了粤港澳大湾区全部11座城市以及广州机场、深圳机场、香港机场等繁忙的国际空港。但能够真正串联港澳的，具备优势的，其实还是南沙湾、庆盛枢纽、南沙枢纽。南沙湾是南沙早间最早和香港联通的板块，从地理位置上看，南沙湾到东莞、深圳的距离近，且拥有南沙最早的跨市通道——虎门大桥，这是南沙湾最大的优势之一。
同时，有水陆多维度优势，坐拥地铁4号线、南沙客运港，到广州市区和东莞、深圳比较便捷。其中，南沙客运港是国家一类口岸，在这里坐船1小时可到达香港。庆盛枢纽通过广深港高铁与深圳，香港联通，从庆盛站乘高铁，35分钟可直达香港西九，近期还将规划建设广珠澳高铁，成为内地唯一高铁同时直达港澳的区域。南沙枢纽站则与珠海、江门、深圳、东莞联通，周边在建的，是南沙科技城。未来将加快深江铁路建设，有序推进广州至珠海（澳门）高铁、南沙至珠海（中山）城际铁路等规划建设。各有优势，决定了他们的先行价值。02既为先行，又如何起步？
如今，三大片区接下来的发展定位，也都有了各自的清晰定义。南沙湾，将重点发展科技创新、文化创意、商务会展、航运服务、邮轮游艇经济等功能，聚焦深海、深地等前沿科技领域，推动南沙打造我国南方海洋科技创新中心。庆盛板块，坚持“校区-园区-社区”融合理念，规划建设港式国际化社区，引入香港科技园南沙孵化基地、国际学校和医院、境外来粤居民办事中心等项目，营造“港人熟悉、国际一流、多元融合”的发展新空间。
庆盛实景图
南沙枢纽板块，则重点打造粤港澳生产性服务业发展集聚区。该区块的西面正规划建设生物谷、数字谷、健康谷等新兴产业带，打造广深“双城”联动先行示范区域。北面是明珠湾起步区、南沙未来的CBD，正在建设中科院明珠科学园、大湾区科学论坛、国际金融论坛（IFF）永久会址等重大项目。南面是新兴产业集聚区，重点发展新能源汽车、集成电路等产业，目前这里已经形成了宽禁带半导体全产业链布局。但需要明白的是，无论是哪个片区，它们的星辰大海都是一样的。其一，以产业带动高等人才的流动，让南沙动起来。三个片区，都需要借助各自的优势，和周边快速建立通达性，让人口快速流动起来，对于迫切需要人的南沙，是一个重要措施。能否成功，会是南沙新的发展关键点。其二，以点带面，促进南沙全域协同发展。按照目前的推进计划来看，南沙将集中资源、全面加快南沙湾、庆盛枢纽、南沙枢纽3个区块建设，构建“枢纽带动、多点支撑、整体协同”的发展格局，有力带动南沙全域803平方公里空间发展。这并不容易，但值得期待。03新角色之下，三大片区迎来了新的机会。但挑战不小。看回当下的三大先行启动区，在此之前都存在着或多或少的问题。南沙枢纽板块和庆盛板块，处于发展阶段，不少配套设施还在陆续落地当中。比如南沙枢纽板块直到去年才开通了地铁，产业的推进也还需要时间，所以如果你去南沙枢纽地块实地看看的话，会有一种强烈的感受：这里，依然还是发展的初始阶段。从某种意义上，这个板块的发展，还要依托深江铁路的建成，从而打动产业的串联作用，同时和灵山岛、横沥岛形成互补。显然，这还需要点时间。而庆盛板块虽然庆盛站早早开通，但存在感不强，缺乏带动效应。而按照人口规模为19.6万人、居住人口2.1万人的庆盛控规来看，如何成为产城高地，打造港式国际化社区，要做的功课显然还有很多。单单一个庆盛枢纽，是很难带飞的。而就在6月29日，教育部官网发文宣布：批准正式设立香港科技大学（广州）。算是一个非常大的利好了。
此前，我们也拍了一期的进度，可以瞧瞧。
地产少年
至于南沙湾板块，作为南沙起步较早的板块之一，基本面虽然更为扎实，按照官方的数据，目前有资讯科技园、南沙客运港、香港科技大学霍英东研究院等30多个粤港澳合作项目。但需要承认的是，此前南沙湾的产业厚度，是不够的，甚至没有太大的产业氛围。这一点，在南沙湾走上一圈，就能够有所感受。起步早，跑得慢，是南沙湾后面需要解决的问题。显然，各有各的挑战。同时，我们还要认识到一点，三大先行启动区的发展前景，依然是依托在南沙整个基本盘之上。南沙发展如何，对于三大先行启动区的发展，同样有着至关重要的意义。彼此之间，都是双向的。04可以肯定的是，三大先行启动区正快速走在「涅槃」的关键节点上。只是，可能还需要时间。最后，庸俗地回归到楼市话题上。南沙客运港则胜在地段居住环境，整个板块的项目已经撑起了不错的居住面貌，地铁直达、干净清爽的城市界面，都是它的加分项。但板块配套有限，再加上距离广州较远，居住氛围过于寡淡，板块人气不足。
虽然接下来会聚焦在油轮经济、航运服务等产业上，但辐射力度相对弱于另外两个板块，未来在整个南沙众多板块当中，也未必是最出彩的那几个。居住环境和无敌海景，依然是这个板块的最大魅力。
南沙湾过往航拍
庆盛板块则属于目前南沙热度不算太高的板块，发展还没起来，住宅也没太多。但胜在规划还不错，具有较强的产业及人才集聚力，未来如果推进顺利，在产城融合方面有优势。最后的南沙枢纽板块，是三个板块位置和枢纽优势最为突出的，也是我们个人觉得空间最大的。但问题在于，南沙枢纽能否通过枢纽衔接，将对外吸附力、与周边的融合性做到极致，避免「断层」感，是个关键点。现在买南沙枢纽板块，意味着你需要买一个未来。
不过，坐拥18号线首站，不算太高的价格，对于18号线沿线通勤的刚需买家来说，是个不错的选择。
换句话说，无论是南沙湾，还是庆盛、南沙枢纽，在新的机遇下，板块的长期价值可以看好，但短时间来看，对于楼市的刺激有限。这种长期性的利好，很多时候和你当下的购房入市，没有太大的关系，要兑现到你房子的价值本身，还有好长一段路。对于买家来说，我们依然建议，把利好先放在一边，根据自己的需求选择板块和项目。
