撰文 | 杨波
煤老板要杀回房地产了？
日前，一则“内蒙古鄂尔多斯26.7亿‘抄底’上海写字楼”的新闻引发热议，众人对此调侃，“煤老板出手，能买一栋绝不买一层。”
然而我们细细深究却发现，其实不止煤老板，中国一批最有钱的超级富豪都在手持巨款，押注国内具有想象力的城市。比如李嘉诚，在不久前就悄悄出手参与了广州优质土地竞拍；一位神秘人士，以2.5亿元的总价买下上海一栋近百年的花园洋房，单价64.7万元/平米，创下了魔都豪宅成交价的新高。
煤老板、港资、富豪……将这些信息汇集到一起，能发现什么？当下的楼市，整体仍旧低迷，那么为何豪宅还能如此坚挺？
这些，是我们今天想要回答的问题。
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煤老板、港资、李嘉诚抄底内地楼市
5月21日，来自内蒙古的“煤老板”鄂尔多斯发布公告称，计划和子公司电力冶金集团购入上海静安区苏河湾中心的写字楼及其地下210个停车位，物业总面积为4.54万平方米。
其中，鄂尔多斯出资约13.45亿元，电冶集团出资约13.29亿元，交易总价为26.7亿元。这次交易中，写字楼物业总价26.33亿元，均价为5.8万元/平方米；车位总价4046万元，单价19.27万元/个。
根据资料，苏河湾中心是由华润置地和信德集团联合打造，信德集团的实际控制人为赌王之女何超琼。这个项目总体量约33万平方米，包含约4.2万方城市绿地公园、开放商业、慎余里及天后宫文保建筑复建、200米地标写字楼和高端住宅等五大业态，是上海内环少有的城市级综合体项目。
相比于周边同等物业的成交情况来看，这个价格算是“抄底”了。
一石激起千层浪，网友们惊呼“煤老板又来了”。
无独有偶，李嘉诚也悄悄杀回内地楼市了。
5月5日，广州集中土拍，李嘉诚家族旗下的和记黄埔参与了白云区空港大道一幅热门地块的竞价，出价23.6亿元。不过随后未有进一步动作，这个价格比最终成交价少了约3.5亿元。
仅仅是一次出价，已让业内惊呼“超人杀回内地了”。
普通人眼中的“危机”，也许正是大佬眼中难得的“机遇”。
事实上，作为稳健发展的模范，港资也在悄悄进入内地楼市。
今年1月，港资恒隆地产董事长陈启宗在业绩会上表示：“在这个环境下，反而可能成为我们买地最好的机会。”
2月，新世界发展掌门郑家纯在业绩会上表示，“目前有不少内地房地产商财政上比较困难，在这个环境下，反而可能成为集团收购的最好时机，同时可以加快入账。”此后，新世界与招商蛇口达成战略合作，还收下了龙光旗下的高速公路项目。有序抄底内地。
6月1日，上海首轮土拍中，亚洲历史最悠久的地产集团之一的香港置地，联合招商蛇口、徐汇城投以47.33 亿元，触顶竞得徐汇区斜土街道地块。该地块成交楼面地价86285元/平方米，溢价率9.6%，房地联动价131000元每平米。
由此可见，部分资本大佬正在悄悄进入楼市。
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各地天价豪宅不断成交
6月份，上海复工。复工不久，楼市便出现了爆炸性新闻。
端午假期第一天，上海中介们就在朋友圈齐齐刷屏，一套位于永嘉路569号的花园洋房成交了，成交价格2.5亿元。
据悉，这套房子去年开始挂牌出售，此前的报价是3.2亿元。也就是说，实际成交价格少了7000万，相当于打了7.8折。
资料显示，这套房子历史悠久，是中国染料化工业的创始人吴光汉先生旧居，是上海市徐汇区文物保护建筑。占地总面积为833平方米，其中主楼加副楼的面积共计386.4平方米。
这套房子上一次易手是在2017年，彼时的成交价为1.7亿元。持有5年，上任业主还是赚走了8000万。据悉，上任业主是央视著名主持人，此次接手的买家，连房子都未看，直接成交。
一套房子，成交折合单价64.7万/平，令人咂舌。
如果说这样的“文物级”房产，不具有代表性。那么上海的一般豪宅，又是啥情况呢？
据中国房地产决策咨询系统（cric）的数据显示，2022年6月1-9日，上海总价3000万以上的一手豪宅成交共23套；总价3000万以上的二手房成交10套，合计33套。也就是说，在6月初的将近10天里，平均每天能成交3.7套豪宅。
据上海当地房地产公众号消息，复工复产一周后，上海豪宅成交出现井喷：
尚海湾豪庭三期成交一套287平，单价27.17万，总价7800万；
融创外滩壹号院成交一套334平，单价25.2万，总价8400万；
融创外滩壹号院成交一套224平，单价24.6万，总价5500万；
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广州的豪宅成交，也出现井喷。据公开消息，5月份珠江别墅386.22㎡，9800万一套的房源成交。同一天方圆月岛132.11㎡，1980万的房源卖出。嘉裕公馆161.26㎡，2750万成交。
苏州市场，最近成交了一套春晓别墅，447.69平，成交价6230万，成交周期只有2天。建屋康帝庄园，面积508.13㎡，成交价达到6180万。玲珑湾九十区的63幢16楼，313平，成交价4327万，带两个车位，单价接近13万。
杭州，仁恒滨江园也传出成交消息，251㎡、15万/㎡，不含各类税费，总价高达约3765万。
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整体楼市仍然低迷
与豪宅市场的火热相比，楼市的整体数据，依然比较冷清。
根据国家统计局6月15日发布的数据，1—5月份，商品房销售面积50738万平方米，同比下降23.6%；其中，住宅销售面积下降28.1%。商品房销售额48337亿元，下降31.5%；其中，住宅销售额下降34.5%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，虽然销售数据似乎还没有出现跌幅收窄态势，但是5月份单月的环比数据已经有积极的信号。5月份全国商品房销售面积相比4月份增长了25.8%的水平，明显好于机构监测的数据。
房价方面，据国家统计局数据，2021年全国平均房价为10139元/平。1-5月份全国商品房均价为9527元/平方米。事实上，从2010年开始，全国房价已连续上涨12年，即使2008和2014年最冷清的时候，房价都没有跌过。
今年楼市面临的压力可见一斑。
虽然今年以来，各项支持性政策不断出台，贷款利率也一降再降，市场整体的成交量仍然没有回暖。
楼市的低迷，还是肉眼可见。这和豪宅市场的火热，也形成了鲜明的反差。
有上海的中介宣称：现在站在黄浦江边，手握1500万现金，也只是“diao丝”。
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豪宅为何坚挺？
豪宅市场，基本上和普通工薪、中产阶层的购买力无关的。豪宅的流通，也仅限于有钱人之中。
那么，高净值人群不顾楼市整体低迷，疯狂买入豪宅，导致量价齐升的原因又是什么？
一是是保值的需求。
当下，优质资产极度稀缺，投资渠道过于匮乏。对于富人而言，稀缺的不动产（豪宅）就成了重要的投资标的。毕竟地段决定价值，地段永远稀缺；豪宅的总量也是稀缺的，造成一房难求。
以上海为例，目前豪宅成交量同比上升，价格也呈现稳步上涨的趋势。
虽然真实的成交价比挂牌价低很多，但也反应了市场供不应求的情况。相比普通住宅，豪宅成交价格即使打了8折，也远远超过普通住宅。普通人基本无缘。
二是“先下手为强”。
从中央到地方，支持楼市的政策纷至沓来。尤其是金融信贷条件的放宽，市场中的“钱”更多了，必然有一部分要流向楼市。那么，在不远的将来，楼市回暖的预期越发强烈，提前下手，锁定优质房产，也是部分富人的心态。
三是疫情后激发的置换需求。
一次疫情，让很多人发现，自己的房子“太小了”。随着人们对美好生活的向往，改善类大平层越来越紧俏。不过这类产品本身就稀缺，所以导致供不应求。
据负责融创滨江壹号院的中介透露，近期不但成交价格涨了，而且成交量也起来了。一房难求。
当然，不是总价越高，就一定是豪宅。
真正的豪宅，一定要具有稀缺性，要在核心地段上，还要有较好的物业和品质。这样的产品，才能保值，甚至走出独立行情。
那么问题来了，接下来楼市怎么走？
