5月6日，由《观点》地产主办的“2022不良资产处置与投资专题论坛”于线上举行，来自行业机构、资管公司、律所的领导专家齐聚“云端”，围绕如何把握新形势下不良资产的投资机会，展开了一场精彩纷呈的专业对话。
五牛控股不动产董事总经理刘锦州受邀参与，在主题为“资产处置战略”圆桌讨论环节，与北京产权交易所、鼎晖投资、信保基金等机构的专家及负责人，就如何针对标的选择最佳财务重组、资产重组、完善公司治理方式等热点话题，展开深入探讨。
刘锦州在会上指出，资产本身是中性的，没有“良”或“不良”之分，而是需要跨行业的专业团队通力合作，降低处置风险、化解资产困境，盘活项目。当前形势下，不良资产投资应打通“法律+金融+地产+资本”等多维度跨界能力，遵守“从快到慢”、“从短到长”、“从感性到理性”、“从无序到规制”四大原则，实现利益重组、信任重组和预期重组，助力行业健康发展和经济高质成长。
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多方参与 风险与机遇并存
纵观中国不良资产管理行业，已经有超过20年历史，资产质量不断优化，参与主体规模也逐步壮大，从最初的四大国有AMC逐步扩增为地方金融管理公司、外资AMC、房企、专门不良资产基金和信托机构等，在助力房企盘活存量资产、修复行业信用等方面发挥了举足轻重的作用。
作为综合型投资管理和金融咨询服务机构，五牛控股投资布局涵盖地产债权业务、成熟物业并购投资及不良资产处置等多元化领域，并不断夯实主动管理能力，基于对区域规划的判断，以专业化的投后管理、定制化服务，进一步打造标的资产，提升资产的增值空间。
近年来，伴随房地产市场步入调整期，债务风险与投资新窗口共存。“不良资产的投资如同沙里淘金，对资管机构的专业能力也提出了更高要求”。刘锦州表示，不良房地产项目的投资和处置需要综合的、跨界的能力，要打通“法律+金融+地产+资本”等多个维度，以全盘的思维和综合的重组能力，实现利益重组、信任重组和预期重组，充分发挥不良资产投资化解困境的功能，并找到合适的单点突破口才可能成功。
具体而言，刘锦州指出，法律维度上，法院的诉讼程序、资产的产权关系等对处置成功与否及时间长短至关重要。金融维度上，债权债务具体情形、债权的清偿顺序等关系着采取何种资产处置方式。地产维度上，地产开发运营经验有助于提升抵押物价值和投资回报。有的不良资产项目甚至要从资本市场和私募股权投资逻辑上寻找处置思路。
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多元方式 专业与合作并重
综合市场发展特点，一方面作为传统类的不良资产处置模式，"债转股"在针对处置具有长期价值的不良资产上，仍受到青睐。另一方面，自2015年开始，房地产收并购便开始渐成规模。据不完全统计，2021年房地产收并购数量超过45起，金额超过370亿元，并呈现资金状况表现优异的龙头企业整合扩速、物企收并购加速的特征。
在此背景下，如何在当前的市场中寻找较大升值空间的不良资产投资机会、如何针对标的选择最佳重组及完善公司治理方式，成为本次会议讨论的焦点话题。刘锦州指出，当前形势下，不良资产投资应该遵守“从快到慢”、“从短到长”、“从感性到理性”、“从无序到规制”的原则，处置手段已不仅仅局限于处置债务本身，还包括债务重组、资产证券化、并购基金、上市公司纾困基金、权益类投资等，跨越各类资本市场。
展望未来，刘锦州强调，伴随不良资产处置的主体和方式越来越多，机构间跨行业的合作也会越来越多，只有与专业团队合作，才能大大提高处置的效率，降低处置的风险，赋能行业健康可持续发展，助力行业成为稳定经济的压舱石。
