近日，广州第二批供地清单出炉！
先说基本信息：共有14宗地块挂牌，计容总建面146.58万方，起拍总价253.06亿元。
这次供地的最大亮点是：中心城区扛起大梁，郊区新城靠边站。
相比去年同期，本次供地总建面锐减83.3%，但供地结构显著提升，中心六区贡献了64.3%的地块，而去年这一比例仅为25%。
尤其是“宇宙中心”的天河，也罕见地给出了两宗地，而且总起拍价高达95.02亿元，占据本轮土拍起拍总价的38%！
所以，这次土拍，几乎就是“天河专场”。
要知道，天河上一次拍地，还是2020年的奥体公园北地块！
憋了近两年，天河此次一口气拿出两宗地，对市场来说，可谓久旱逢甘霖。
01
这里是广州的创新策源地
引领全城的CTD
从质素来看，这两宗地，都是“压箱底”的地块。
其中一宗位于天河北的燕塘地块三，距离梅花园地铁站约380米，上地铁后5分钟可达天河北、10分钟可达珠江新城，可以说非常中心、非常罕见了。
不用说，对这块地，开发商们已朝思暮想多年。
另一宗地块位于火炉山森林公园的育新街南侧地块，这块地相对偏一些，但自然禀赋、升值潜力都要更好一些，很可能才是本次土拍真正的王炸。
来看看它的位置就明白了
这是啥地段？天河智慧城嘛！
天河智慧城是干啥的？听名字就知道，是一个科技产城。
广州那么多科技城，智慧城又算哪根葱？问大家一个问题，广州现在最厉害的科技公司有哪些？
我能想到的是，全国领先的互联网公司网易、中国“造车新势力”第一名小鹏汽车、国内人工智能领军企业佳都科技，无人机独角兽极飞科技……
这些公司，全都扎堆在智慧城，而且个个是货真价实的总部，不是分公司、子公司！
这还不够，天河智慧城已汇聚2500多家高科技企业、20多万的就业人口，产业建设量、人才聚集度在全市首屈一指。
回顾广州科创30年，天河绝对是最能下蛋的老母鸡，网易、微信、酷狗、荔枝、YY、三七互娱、多益网络、UC……这座城市90%以上的大型互联网公司，都是先从天河冒出来，然后在全市开枝散叶。
广州“十四五”规划了一条科技创新轴，而天河就是这条中轴的发动机和风暴眼
所以，你要问我天河到底是哪根葱？它是广州科创领域的黄埔军校，是全广州乃至大湾区重要的创新策源地！
创新策源地！
创新策源地！
重要的事情说三遍，这便是智慧城的独特之处，科技城可以批量复制，但策源地往往有且只有一个！
这种创新策源地，我们一般把它叫做CTD（中央科创区）。
另外，大约在2017年之前，天河的科技公司主要集中在五山、科韵路一带，但随着网易总部的搬迁以及小鹏汽车的崛起，天河科创的主力，已逐渐转移到智慧城。
根据广州市发布的《2019年最佳高新技术企业35强》显示，天河有10家企业上榜，其中智慧城占了6家，吸取了天河区的精华，绝对的C位。
所以，智慧城的科创血脉是非常纯正的，出身名门、底蕴深厚。
02
CTD与CBD并驾齐驱
布局智慧城就是下注广州
写到这里，可能有人会问，你说这么多，和育新街南侧地块有啥关系？
道理很简单啊，靠近科技大厂的地块，升值空间大。
易居研究院曾披露过一组数据：科技巨头落户的地区周边房价涨幅更多，超过市场平均的2倍。
从2010年至今，美国硅谷的住房销售套均价由67万美元一路升至136万美元，年复合增长率7.3%。同一时期，金融中心纽约的房价，年复合增长仅2%。
再以阿里巴巴所在的杭州未来科技城为例，6年内均价从1.7万涨到3.6万，价格翻了一倍多，而市中心的上城区不过从4.5万上涨到7万，涨幅只有55%。
一句话，科技大厂的选址已成为楼市的风向标，有专家甚至断言：引领科创功能的CTD，正在与CBD并驾齐驱
在美国，硅谷无论是收入水平还是房价水平，都能与曼哈顿相提并论。
在北京，中关村与国贸CBD相比，有过之而无不及。
在深圳，南山科技园（深圳湾）的房价，早已超过福田CBD。
在东莞，作为CTD的松山湖，房价早已拳打临深、脚踢南城。
通过以下数据，大家感受一下CTD与CBD的房价对比情况：
数据来自安居客、媒体报道。硅谷、纽约数据为中位数。
在此背景下，靠近科技城城的房子，有一个统一的外号叫做“产区房”，其风头早已盖过“学区房”。
城市发展存在普遍的规律和共性，只是各个城市的节拍不同。盯紧硅谷、北京、深圳发生过的现象，我们在广州只需把握好“时差效应”，跟着抄作业就好了。
在此意义上，提前布局智慧城这样的CTD片区，买一套New Money集聚的“产区房”，就是对广州未来最好的下注。
03
容积率2.5，湖山低密地块
填补了智慧城的一个空白
宏观层面无可挑剔，微观层面也是顶配。
大家来看看育新街南侧地块的具体情况就明白了，它的现状如下
地块位于位于火炉山森林公园旁，北侧是一个高尔夫球场，东侧是一个城中湖，名为东大湖，所以这块地也被称之为“东大湖地块”。
再从地图上来看看它的位置
地块背靠着绵延不绝的青山，就像镶嵌在生态屏障里的一颗明珠，火炉山可是广州人工痕迹最少的公园，自然气息是相当的浓厚！
而且，地块是一块净地，旁边没啥工业厂房，这非常难得，相比很多旧厂改造用地要优质得多。
地块周边2公里内，集聚了天河智慧城、华观路等地铁站，以及万科广场、12年制公办学校等资源，属于配套成熟的熟地
更重要的是，地块依山靠湖！
依山靠湖！
依山靠湖！
靠山已经不得了，居然还有个湖！寸土寸金的中心城区，这种条件的地块，绝对是天赋异禀。
行业人士都知道，这类地块，必须限高，不能破坏山水景观，所以一般只能做低密豪宅。
果不其然，这块地，政府给到的容积率只有2.5，妥妥的湖山低密豪宅。
采菊东篱下、悠然见南山——这样的美景、这样的生活方式，作为宇宙中心的天河，居然也可以有！
而且，这种生活方式，与智慧城的科技新贵，是相得益彰的。
观察硅谷精英的生活方式就会发现，他们住的房子，一般不会选择人口稠密的CBD，而是选择那些自然气息浓厚的小镇上。咱们国内的北上广深，也存在类似的现象。
因为搞科技与搞金融不同，后者需要频繁的人际交往，更适合CBD居住，但前者需要静下心来搞研发，往往对静谧的低密住区情有独钟。
不过，要让科技新贵们纠结的是，眼下的智慧城，搞产业才是主旋律，所以宅地供应极少，即使有，也大部分是刚需、改善类产品，硅谷式的低密豪宅没有！
这其实就是一种供给侧矛盾，科技新贵对高品质住房的需求上来了，但市场的供给侧还没及时反应过来。此时此刻，育新街南侧地块的出现，算是算是填补了市场的一个空白。
通过下图，大家感受一下地块周边涌动的科创力量
至于价格，因为限价的原因，起拍价定得不算太高，为24.4亿元，折合楼面价为3.8万元/平方米，扣除配建面积后，约4.6万元/平方米。
这个价格相比两年前的奥体公园北地块（楼面价5.15万元/平方米），委实不算高，如果不是限价，这个价格根本拿不到。
以下是地块的一个意向设计图，大家可以据此畅想一下这里的生活方式
想象一下，在这“宇宙中心”的天河，在20多万科技新贵的聚集区，生活在如此低密奢阔的湖山环境中，是多么的惬意！
下楼就能亲近大自然，家门口就能露营，这样的生活方式，不仅能调节成年人的焦虑，对下一代也是极好的。
大家去读一读那本风靡全球的畅销书《林间最后的小孩》，就能深刻地体会到，现代都市人的自然缺失症是多么的严重，对自然生态的渴望又是多么的强烈。
