钱江晚报·小时新闻记者 李毅恒 徐叔竞
前几天，钱江晚报·小时新闻报道了《年入上百万，我家小区原来这么值钱！这些钱都是这么来的……》，以拱墅区两个小区做样本，盘了盘小区的经营性收入主要由哪些部分组成。
不少读者读完这篇报道后，都上网查询了一下自家小区的经营性收入，有人发现，自家小区的经营性收入比文中报道的样本小区还要高；也有不少业主表示，自家小区经营性收入比样本小区少很多。这篇报道也引发了不少小区业委会主任的诉苦。有业主看了报道后，来质疑业委会为什么把电梯广告价格签得那么低；还有个别业主认为，自家小区经营性收入比样本小区低很多，是不是钱都进了业委会的腰包？
对此，不少业委会主任表示，杭州各小区情况千差万别，只选取两个小区做样本有点以偏概全，数据不够有说服力。
那么，到底是哪些因素，影响着每个小区的经营性收入呢？
随机统计杭州20个小区
有小区半年收入就高达400余万元
目前，杭州不少小区的业委会都注册了微信公众号，会在微信公众号上发布小区季度、半年度、年度的小区经营性收入和开支，信息公开，小区业主和其它公众都能一目了然。钱江晚报·小时新闻记者随机挑选了杭州城区20个小区，根据其业委会微信公众号公布的2021年度和2022年的半年度经营性收入信息，初步统计了各小区的收入情况。
注：因有些小区公布了年报，有些只有半年报，因此记者统计了各小区平均月收入，方便数据比对
在这20个小区中，经营性收入差距极大。其中经营性收入最高的是位于萧山的佳境天城，该小区光是2021年下半年的收入就高达近417万元；其次是位于滨江的之西湖，该小区2021年全年收入约418万元。经营性收入相对比较低的小区是位于钱江新城的盛世钱塘，其2021年全年收入约52万元。
从各小区公布的经营性收入组成部分看，经营性用房的租金、公共区域广告位租金（包括电梯广告等）以及公共停车位的泊车费是绝大多数小区经营性收入的主要来源。通常来说，经营性用房的租金是多数小区收入的“重头”，因为根据杭州市物业管理条例，每个小区都要配置物业经营用房，面积不少于小区总建筑面积的千分之四。很多小区楼下的底商就是经营性用房，小区靠对外出租这些底商，可以获得稳定的收入。停车费也是大部分小区的重要收入来源，像位于拱墅的中铁建国际城小区，其业委会2021年度年终总结中称，停车费占小区全年经营性收入的99%。
除了前述三者具有普遍性的收入之外，其它的经营性收入主要看各小区的“先天优势”和“后天努力”。
比如，一些配置了泳池的小区，靠泳池押金和租金获得经营性收入，其中的代表是位于城西的湖畔花园和位于江河汇的留香园；而之西湖因为小区含部分商业中心场地，这部分的租金收入不菲。还有部分小区前些年因为造地铁获得地铁征地补偿款，这笔费用以及产生的利息，为小区增加了一笔极为可观的收入，这其中的代表当属佳境天城和万家花城，像佳境天城去年下半年收入中，将近240万元都来自于地铁征地补偿款利息收入。
另外，从此次统计的20个小区来看，小区经营性收入的高低与小区所处的区域没有绝对关系。像御道江河汇流公寓一区、盛世钱塘这些位于钱江新城和江河汇等豪宅云集板块的小区，经营性收入并没有排在前列。
小区经营性收入多少
由什么因素决定
除了各小区“底子”不同导致的“贫富不均”，还有哪些因素影响着小区经营性收入呢？
杭州拱墅区一小区业委会主任结合自己工作经验分析：“每个细分类的收入影响因素都不一样。”
例如，为何各小区的电梯广告租金价格参差不齐？这是由广告公司结合所在区域、地段、房价等因素而定。他坦言， “之前价格最高的广告是教育类广告，但是近几年因为减负等教育政策影响，教育类广告少了，这就导致电梯广告收入大跌。”另外，近三年受疫情影响，不少广告公司要求降价投放。
余杭区某小区的前任业委会主任则表示，电梯广告收入和电梯层高、居住群体等都有关系。像只有10层楼的小高层，其电梯广告价格通常比20多层的高层要来得低。
而经营性用房租金收入则取决于周围商圈、商铺本身的位置和面积，核心圈的日租金可以租到近5元/㎡，而一些边缘地段或者非沿街商铺可能日租金2元/㎡都难租出去。而一个小区经营性用房面积大，其整体经营性收入也会多。
另外，停车位收入的差异也很大。除了小区公共泊车位的数量决定收入多少外，主要还取决于小区业主的态度，因为泊车位的租金是由业主代表大会决定，有些小区封顶30元/天，有些封顶20元/天，两者每月收入就会有明显差距。拱墅区该小区业委会主任说，“像我们小区是5元/天，而且付了5元之后还可以在24小时内反复进出，所以停车收入就会少很多。而有些小区公共车位多，封顶额度高的话，仅停车费收入就达到百万元以上。”
其他还有一些特殊情况。比如位于滨江的寰宇天下，其2021年小区收入中，包含一笔10万元的2019年美好家园建设奖励金。
想查查自家小区的经营性收入
可以通过这些途径获悉
很多业主表示，自己平时不知道上哪儿查询自家小区的经营性收支情况。
根据新《杭州市物业管理条例》规定，小区物业经营性收入归全体业主所有，平时一般由业委会或者物业代为管理。同时也规定，不论是委托物业服务人管理，还是由业委会自行管理，均应当开设专门账户、公开收支情况、委托专业机构审计，并将审计结果向全体业主公布，以确保归属全体业主所有的收入得到规范使用，促进财务公开。
按照规定，业委会应该每半年公布一次小区经营性收支情况，在小区公告栏张贴公示。也有读者反映公告栏张贴了信息时候自己未留意到，现在想查询经营性收支情况，该怎么办呢？
一般来说，根据《物业管理条例》和小区议事规则的相关规则，业主需提交书面申请，再由业委会确定供查阅的时间，就可以查询了。
而现在，不少小区业委会通过开设小区业委会微信公众号，将相关经营性收支情况在公众号上公示，方便业主随时查询。
除此之外，杭州住保房管局在“浙里办”APP上线了“经营性收支信息公示”功能，小区业主只要在APP上搜索“电子业主卡”，点击该功能，便可随时随地查询自己小区的收支情况。截至9月，杭州市共有超2000个物业管理项目完成平台开户，其中近1600个项目在平台录入收支信息。
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