新快报讯 记者魏鑫 杨依泓报道 9月29日，央行和银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。通知规定，符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。业内指出，有助于降低房贷成本和提振市场交易行情，但释放的购买力比较有限。
仅针对首套商业房贷，广州因不符合条件暂未跟进
根据通知内容，放宽对象仅针对首套住房商业住房贷款利率。“换而言之，就是允许部分城市在此前4.1%的基础上，进一步下调房贷利率。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，与前几轮下调房贷基准利率不同，该政策主要还是针对房地产市场疲软的城市，并非全面下调利率。
通知指出，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市才符合放宽条件。据国家统计局统计的房价指数，北京、上海、广州、深圳等一线城市并未符合放宽条件，符合条件的主要是哈尔滨、武汉、温州等23个二三线城市。记者询问银行和房产方面的一线从业人员，均未表示广州已调整房贷利率下限。
“符合条件的，普遍属于当前房地产交易疲软、房价跌幅过大或持续时间过长的城市。”严跃进表示，今年第三季度，尤其是7-8月份的房地产市场行情较为疲软，颇受高层关注。“此外，此类城市的购房者依然认为房贷利率过高，所以继续降低利率成为大众的呼声。”
至于广州等一线城市会不会跟进？楼市政策有没有必要继续宽松？在地产经济学家邓浩志看来，虽然统计数据显示四个一线城市楼市仍然维持强势，甚至房价仍在上涨，但实际观察和统计数据有一定出入。“比如广州，过去半年滞销，降价的楼盘占市场绝大多数。市场低迷已经较长时间，本需要有扶持政策，未来只能另辟蹊径。”
持续下调房贷利率，将触发新一轮“降息潮”？
总体来看，房地产所面临的政策环境是趋于宽松的，今年以来，光房贷利率参考的5年期以上LPR就已经下调3次,累计下降35个基点。随着本轮政策的出台，符合条件城市将在此前多次下调房贷利率的基础上，继续自主调整利率下限。
严跃进认为，这将使得银行的自主权增大，“不仅有助于降低房贷成本和提振市场交易行情，第四季度或将迎来新一轮房贷降息潮。”
房贷政策持续宽松，是否真的会迎来一轮”降息潮”？对此零壹研究院院长于百程认为，境内利率大幅下行的空间不大。“该政策的目的是支持刚性住房需求，并且时间是2022年底前，并非全面放松。”于百程表示，对于银行来说，虽然房贷利率短期下降，但房贷和房地产市场的恢复平稳有利于金融的稳定，也利于银行业务的长期健康。“虽然从目前趋势看，整个市场利率仍会维持低位甚至下行，但结合海外升息周期环境，境内利率大幅下行的空间不大。”
“单纯提振首次置业，释放的购买力比较有限”
央行和银保监会在通知中指出，出台本轮政策，有利于促进房地产市场平稳健康发展、减少居民利息支出，更好地支持刚性住房需求。据克而瑞最新统计，7-8月份全国135个重点城市商品住宅成交面积为6489万平方米，较2021年同期下降31%，可见楼市行情并未扭转，市场信心仍需提振，政策继续宽松也在“情理之中”。
然而，出台此类政策，能否改变当前楼市低迷的现状？”邓浩志认为，新政的执行对市场复苏有帮助，但帮助不会太大。
邓浩志表示，本轮政策只针对首次购房客户，但目前中国家庭自有住房率已经接近90%（西南财经大学和中国人民银行数据为89%），楼市购房的绝对主力是改善型需求。“当前针对改善型需求的政策管控仍然比较严格，所以此次新政不太可能改变当前楼市低迷的情况。”
编辑：丁灿
