罗湖的网红项目入市了。
57批购买力选117套住宅，接近一半的认筹率。
对比罗湖卖8万+/平的项目，像亚太半山樾府177套住宅18批认筹，翠园华府289套住宅是59批认筹，其实已经算不错了，本身货量也不少。
不过市场争论的声音不绝，有人觉得是产品不够给力，有人觉得是区域不受待见了。
那么罗湖还能不能买？
其实，出现这样的认筹结果，鲨鱼是有点意外的。
一方面作为旧改项目，有明显的地段优势。
临近罗湖的核心CBD，周边有大家熟知的罗湖国贸大厦、罗湖商务中心。
另一方面项目未来会落成罗湖的另一个地标湖贝中心，可以说是罗湖版“华润城”。
再加上是华润操刀，商业运营能力有保证，未来成为罗湖潮流新商业CBD门面是没啥问题的。
但现在沦落到这么尴尬的开盘情况，只能说明两个问题。
第一说明市场整体更加冷淡了。相比过去，这样的CBD项目在货量不多的情况下，市场几乎要抢破头的。
但现在深圳的新盘不仅日光盘大大减少，连以往抢破头的光明区都卖不动，开发商要集体打折，转介。
所以罗湖不好卖也是情理之中。
去年2月和6月入市的缙山府，位置在更偏一些的银湖，一期407套都能当天选完，二期404套当天也卖了约七成。
而备案均价8.98万/平，也和未来城备案价格8.94万/平是差不多的。
所以与其说是价格太高把购买力吓退了，不如说是市场冷得更加彻底了。
第二说明连华润都救不了罗湖，大家对罗湖未来发展期望降到了冰点。
相比南山大冲华润城，湖贝旧改体量更大，华润预计总投资更多。
南山华润城总投资是450亿，而湖贝中心投入预计达到700亿。
这样的投资体量，华润要造下一个“华润城”出来是不难的。
有了“华润城”，老罗湖重新激活的机会也会增加。
但是相比福田的金融产业，南山的科技产业，传统的黄金珠宝，进出口商贸实业，造钞能力和速度稍逊一筹，导致新一代购买力更愿意选择南山、福田工作和生活。
再加上各区之间的发展竞争关系，罗湖要搞湖贝塔，笋岗仓库旧改也要搞CBD，南山后海在搞深超总，留仙洞、前海的招商引资也在嗷嗷待哺。
但存量企业就这么多，很难填满所有的CBD。
这就导致罗湖的发展陷入了一个死循环。
所以，当产业落户分配不均+年轻消费力、购买力向西边转移成为趋势后，即便是运营实力一流的华润都救不了衰老的罗湖。
那么罗湖还能不能买？
投资虽然不建议，因为旧改太慢了，涨幅慢，但自住是不错的选择。
就单个项目来看，买罗湖，如果不选未来城，其实也没有太多很好的选择了。
一方面本身罗湖CBD周边的住宅又不多。
买不起南山福田，但又不想住郊区的人，选罗湖是最好的。
至少和龙华相比，也是可以放在一个等级的，还可以享受罗湖沉淀出来的教育资源，交通、商业等配套。
另一方面，能买区域核心的盘，肯定就不会选择次一级的区域或者次一级的盘。
虽然不想拉踩任何一个项目，但竞品比较，是可以分出优劣的。
如果选择罗湖会发现，论地段位置，地铁通勤，商业配套，学校配套，户型建设这些综合维度，翠园华府、东海富汇豪庭、独树阳光里、亚太半山樾府是比不了的。
同样是8.8万/平左右的价格，东海富汇豪庭既贵又远，地铁也不够便利，独树阳光里作为村盘，既没有规模，教育资源也一般。
亚太半山樾府就更不用说了，产权的年限缩水到40多年，地铁通勤也是不够便利的。
所以眼下如果买罗湖，最好的选择就是未来城。
只是罗湖片区现在实在太弱了。
产业，旧改，商业发展，冷淡的市场下，大家都没有耐心等待了。
那么罗湖怎样才能重新崛起？
事实上，仅仅靠华润是不行的，需要更多开发商同行共同发力。
一方面要加快旧改推进，另一方面是重新发挥罗湖的商贸底蕴。
有网友觉得，罗湖旧是旧了点，但可以发挥罗湖商贸的基因，借助地铁的密度，打造新的商业IP和特色商业街。
然后是重新引凤凰来筑巢。
对还没入市的项目，项目备案不能太自信，肯定是要适当让一点利出来。
既然都要给市场打折了，直接备案低一点，都比先高备案后猛打折效果好得多。
至少项目也能留个好口碑。
现在深圳的市场不像前两年了，怎么卖都有人抢着要。
已经入市的项目，也可以尝试对购房群体进行分类，分级别给折扣优惠。
比如和罗湖的政府合作，加入人才引进计划，博士买房8折，硕士买房8.5折。
又或者是对罗湖区纳税超过一定规模的企业或者个人给一个优惠。
总之，想办法，钱和人要留一样在罗湖。
否则8.92万/平的均价，大家加点钱就去选前海，选宝安了。
毕竟同样是8万～9万/平的新安、尖岗山，也能吸引到一大批购买力。
这就说明，在价格相同的情况下，大家肯定会更愿意选概念更宏大的区域。
所以，如果罗湖的市场要回血，就必须多让利，加入这场价格战，并且比别人更卷。
作者 | 醉酒大鲨鱼
