机构：广发证券
评级：买入
核心观点：
利润表分析：重压之下的见真金。，20 年上半年房地产行业 57 家样本公司实现营业收入 1.88 万亿元，同比增长6.2%，受疫情因素影响增速表现创 14 年以来年度和半年度最低水平，归母净利润 1821 亿元，同比下滑 13.9%，疫情和行业利润率下行的双重压力下，企业利润端表现差异显著拉大。20 年上半年非经营性利润调节已无法抵御利润率下降对业绩下滑的影响，收入维持增长，但低毛利项目结算压力逐步加大。全年来看，下半年结算规模提升是支撑行业 20 年业绩的主要因素，随着疫情影响的消退加上较为充裕的预收资源规模，虽然利润率底部的确立仍存在不确定性，但板块业绩增速大概率或已在 20 年上半年见底。
资产负债表分析：资产结构优化，融资成本下降。截至 20H1 地产板块总资产为 22 万亿，较 19 年末上升 6.4%，总负债较 19 年末上升7.0%，其中有息负债 6.4 万亿，增长 7.1%，净增 4247 万亿，占 19全年有息负债净增规模的 68%。20H1 板块净负债率为 149%，较 19年末上升 4pct，17 年调控以来首次净负债率上行，但各类房企资金面仍相对安全。成本方面，样本房企 20H1 平均融资成本为 6.2%，较 19年下降 10bp，上半年窗口期为房企提供了较好的机会扩大融资规模，调整负债结构，降低融资成本。杠杆结构方面，截至 20H1 板块整体杠杆乘数为 8.0x，较 19 年末上升 0.3x，龙头房企、成长房企经营杠杆大幅提升，头部房企规模扩张不再仅依赖财务杠杆扩张。
销售回款提升，拿地力度上行，核心圈投资占比加大。销售方面 20 年上半年样本房企实现销售金额同比下降 1.6%，面积销售规模已基本追平 19 年同期，在市场去化的配合下全年销售有望回归正轨。20 年上半年样本房企实现销售回款同比增长 7%。并表回款率为 54.5%，同比上升 4.5pct，在疫情背景下房企提升回款要求，保障现金流稳定性。竣工方面，上半年 15 家主流房企竣工面积同比增长 14%，增速较 19年收窄 11 个百分点，疫情影响竣工节奏，当前企业加快赶工，这一部分影响将在全年消除，在完成目标的情况下下半年竣工预计增速为34%，高于上半年 16pct。拿地方面，20 年上半年样本房企拿地金额同比增长 10%，增速较 19 年扩大 7pct，拿地力度 44%，较 19 年上升 7pct。分区域来看，样本房企 20H1 拿地金额一二线占比 70%，与19 年持平，但核心经济圈占比提升至 75%，较 19 年提升 10 个 pct。
风险提示。20 年疫情对地产行业影响超预期；政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。
（文章来源：格隆汇）
