今年上半年，中科院公布了城市化的有关信息，结果显示，截至2019年12月，我国城市化率已经达到了60.60%，发达国家的平均城市化水平为70%。而10年前，我国的城市化率仅为49.68%。不得不说，城市化是任何一个国家走向富强的必经之路。
城市化的本质是经济社会结构变革的过程，宏观的角度来说，城市化的主要标志是城市人口占总人口的比重不断上升。逐步放开了原有对人口流动的控制，大量农民工流向了城市，同时加快了城市化的进程。
而早期人口大量流入城市，同时也带来了大量的住房需求。但早期房企数量比较少，同时房企建造更多的住房又需要充足资金的支撑，开发建设能力有限。因此市场上呈现出了住房供不应求的局面，如何解决这个问题呢？除了增加房企数量外，剩下的只有给开发商增加资金来源了。
因此，商品房预售制便出现了。预售制，也被称为“卖楼花”，是指房地产开发企业将已兴建或即将兴建但尚未竣工的商品住宅，与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来某一时期用于所购房屋的一种房产交易行为。早期的商品房预售制，的确很好地解决了开发商资金来源的问题，而从HK传入内地的预售制度，如今已经发展了25年，所暴露出来的问题也越来越多。
交易存在不确定性，购房者风险大
由于购房者缴纳费用与开发商交房的时间跨度很长，因此增加了中途的不确定因素。而开发商也常常会因为各种原因，导致施工进度减缓，甚至暂停工程。一般购房者拿到房子都需要2~3年，部分时间延长的交房时间可能拖到5年之后，很大程度上增加了购房者的时间成本。
交房质量存在问题，与预期规划差别大
很多开发商在融资的时候，对于期房的宣传都是十分吸引人的，小区各种资源配置、周边各种资源设施都会到位。但购房者得到的只是口头承诺，而很多购房者拿到房子的时候却发现与预期规划完全不符，小区没有相应设置、周边资源配置也没到位，更有些住房甚至户型都和预期不同。
住房烂尾、房企携款跑路
由于房企数量逐年递增，房地产市场的“蛋糕”有限，而房企又作为资金密集型企业，资金运转很重要。因此每年都会有不少的房企破产倒闭，而房企倒闭意味着手里的工程停滞，如果没有接盘房企的话，那么就直接烂尾了，对于购房者来说也是不小的损失。以及部分房企发现资金链断裂，携款跑路的情况也发生过多次。
对于购房者来说，上述问题都会造成不小的影响，同时也增加了社会的不安定因素。对于等待交房的购房者来说，延期交房增加了购房者的时间成本，比如可能需要租更久的房子。而交房与预期不符则会降低居住体验，生活方面也会受到影响。房子一旦烂尾造成的危害就更大了，购房者的房子没有了，但是银行的房贷还要继续缴纳。
对于这类弊端的影响，除了购房者之外，央媒也给予了高度关注，比如之前人民日报就发表了一篇《取消商品房预售制，调研可先行》的文章，并且明确指出：预售制与土地、房地产、税费等各项收入挂钩，所以说最近几年取消是不太可能的，但是长远而言，取消预售制不可免。用“不可免”三个字给预售制奠定了今后的基调，也让广大购房者吃了一颗定心丸。
目前已经有两个省份对于预售制度做出了调整。第一个是广东省，明确表示了将逐渐探索试点商品房现房销售制度与商品房预售制度取消的可能性。另外一个省份是河南省，也出台了相关的规定：对于新出让的土地建设以及商品房规划的楼盘，全部要实行现房销售的制度。
取消预售制会导致房价上涨吗？
部分购房者认为取消预售制会导致房价上涨，因为目前楼市的期房一般都会比现房贵一些，如果取消了期房，那么开发商都会按照现房的价格销售，因此房价还会上涨一些。
但真的会这样吗？笔者认为，预售制不会导致房价，反而有利于房价回归真实水平。很多开发商在进行预售销售的时候，都会承诺期房的价格会比现房的价格便宜10%左右，以此来吸引购房者以及一些有投资意向的人。等到现房销售后，开发商会把现房价格提升15%以上，来营造自己“说话算话”的形象。这样操作下来无形将房价提高了15%。
而期房取消后，开发商只能选择现房销售，如果将价格擅自提高的话，那么购房者不会买单，开发商销售会遇到困难。另一方面，投资者看不到其中的价格差，也不会选择买房进行投资。因此取消预售有利于楼市泡沫的消除，使房价回归到真实水平。
买了房的有补偿吗？
一些在期房销售中受到“损失”的购房者可能会有这样的问题：自己买了期房遇到延期交房，造成自己等待的时间延长，增加了时间成本与经济支出，或者一些拿房后发现房子质量出现问题，造成了损失。这样会获得补偿吗？笔者估计是不会的，因为一方面时间成本比较难衡量，另一方面这些损失不太好鉴定，开发商也不愿意承担。
总结一下，很多人都把预售制度比作开发商手上的“西瓜”，自己想怎么分就怎么分。但如今看来，开发商手上的“西瓜”可能要碎了，长期来看预售制取消或者替代不可避免。预售制的出现，可以说就是为了解决开发商资金不足的问题，如今楼市需求减少、开发商数量很多，那么预售制也很好地完成了自己的使命，也是时候该退出历史舞台了。
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