金九银十结束，港股即将迎来一只新的地产股。
10月29日，祥生控股公布香港招股详情，其计划发行6亿股新股，招股期由10月30日至11月11日；招股区间价为4.8-6.2港元，每手1000股，总集资额介乎28.8亿元至37.2亿元。公司计划于11月18日在港挂牌上市，股份代码为(02599.HK)。
此次上市，建银国际和农银国际担任其联席保荐人，从保荐人今年下半年来所参与的项目情况来看，新股上市首日多有表现，整体破发率低。尤其是建银国际，今年下半年所有项目首日均全新飘红，赚钱效应明显。基于此，再考虑到当前蚂蚁集团这一巨无霸上市之后，吸引体量可观的增量资金进入市场，待到蚂蚁上市后阶段市场平静之后，这些资金也将有望流动到更具确定性和吸引力的标的上，新股市场的投资机会也将借此更为明朗。因此，可以合理推测，后于蚂蚁集团上市的祥生控股将大概率延续两大保荐人此前所取得的亮眼成绩。
(来源：老虎证券)
1、千亿房企最后一家上市，赶了晚集基本面却更加坚实巩固
祥生控股是一家总部位于上海，扎根房地产行业有逾20年历史的资深房地产开发商，公司专注于在国内开发优质住宅物业。
近年来港股主板成功上市的房企，往往面临审批时间周期拉长、进展缓慢等情况，甚至于递交上市材料遭遇失效导致二递表的也屡见不鲜。祥生控股可以说在这之中成为快速通关的一家，公司从今年6月3日递表到10月23日通过聆讯，祥生仅用时142天，而结合近两年的房企过会用时情况来看，平均也在185天，可见此次祥生控股其最终能够快速闯关成功，这在一定程度上反映了其经受住了监管层的考验， 展现了较强的硬实力。
（来源：乐居财经）
此次祥生控股上市，也被市场视作"中国最后一个待上市的千亿房企"。资料显示，公司合约销售于2018年成功突破千亿大关，并自此进入千亿阵营，而截至2020年7月31日，祥生控股在11个省45个城市拥有205个处于不同开发阶段的物业项目，项目应占总建筑面积为约2382.48万平方米，其中有50%位于浙江省，37%位于泛长三角区域，13%位于其他高增长地区。
招股书同时显示，根据中国房地产指数系统的资料，就合约销售而言，祥生控股于2019年在浙江省所有住宅物业开发商中排名第三，约占浙江省物业合约销售总额的5.1%。另外按照中国房产信息集团的资料，就合约销售而言，其于2019年在中国所有开发商中排名第28，约占中国物业合约销售总额的0.7%。此外根据国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所及中国指数研究院的资料，自2011年至今，在综合实力方面，公司已连续十年名列"中国房地产百强企业"行列。排名也从2011年的第92位提升至2020年的第27位。
不难看到，祥生控股在行业内有着较领先的排名，规模体量均具备优势，基本面相对扎实。或也正是基于这一系列优异特征，也有效助力了公司在港股市场的快速通关。
尽管公司作为千亿房企梯队中最后一个未上市企业，但祥生控股整体质地不俗，上市后有望借助资本进一步做大做强。
2、2019财年ROE高达50%，三大优势构筑核心竞争力
从业绩层面来看，祥生控股表现出显著的高成长性，招股书数据显示，2017至2019年公司分别录得营收62.93亿元、142.15亿元、355.19亿元，复合年增长率达137.6%。同期，公司分别录得毛利率13.2%、21.1%、23.9%。
值得一提的是，在2019财年，祥生控股的净资产收益率（ROE）达50.1%，在行业内表现突出，与同梯队房企相比盈利水平大幅领先。
（数据来源：wind）
我们认为祥生控股能够保持高成长高盈利姿态，主要基于以下几个方面：
其一，具有核心竞争力的产品力。
随着行业竞争进入下半场，市场需求的转变倒逼房企围绕产品力下功夫，祥生控股在产品上高度注重对客户服务体系价值的系统性塑造，以心出发，打造有温度的产品，致力于做"幸福生活服务商"。公司不断迭代升级产品，构建"差异化、内外兼修"的产品系，目前祥生已经将过去的7大产品线迭代升级为樾系、府系、云境系和TOP系。各大产品线面对不同的客群，高度锁定了市场多样化的需求，并以此相应的获得了一定的市场溢价。而市场的认可更体现在各地楼盘的热销之上，甚至被业内称作"祥生现象"。
其二，优势布局下的区域深耕。
自2016年起祥生采纳"1+1+X"扩张策略，公司以浙江省的发展为基础，深入渗透泛长三角区域并扩展至泛长三角区域以外的其他具高增长潜力的城市。得益于在优势区域的持续深耕，公司在当地市场打造了较高品牌影响力和知名度，以此形成竞争壁垒，市场根基深厚。而伴随公司不断扩大自身版图，快速将优势复制与扩张，借助原有区域的资源，也进一步为成本控制、运营发展带来协同，形成区域聚合力与外拓力。
其三，经营体系的持续进化。
祥生高效的运营管理，一方面体现在通过对金融、设计、营销、合约及团队的五前置，提前下功夫保障了后续项目的快速扎实推进。而另一方面，公司构建区域化管控模式，给予区域充分授权，调动前线团队积极性。
也正是基于在产品、运营、布局等多方面的发力，祥生控股在行业中构筑了难以复制的核心竞争力，确保了公司快速、高质量的发展。
3、投资情绪改善下，多维度向好支撑上市后表现
此次祥生控股，集资用途约60%集资所得将用于为公司物业项目的开发提供资金；约30%将用于偿还用于项目开发用途的部分现有信托贷款；约10%将用于一般业务经营及营运资金。对此，公司副总裁、财务总监谈铭恒于网上记者会上表示，通过这次上市募集的资金可以有效增加公司的权益和现金，公司截至2020年4月底账面未结收入有超过800亿元，未来2-3年，这部分未结的收入都会形成利润，也会有效增加公司的权益，所以公司未来的净负债率会得到大幅改善。同时公司未来会进行审慎的财务政策，改善债务的期限结构，会使得未来的财务指标更加的稳健。
基于此不难判断，此次祥生控股上市将有力推动公司整体发展迈向一个新的台阶，不仅将充分改善公司的负债情况，同时也为业绩的增长带来了确定性。实际上根据以往经验，行业内二三梯队房企上市后借力资本优势，在后续的规模增长上往往将进入到更强劲的释放阶段，并以此获得资本市场给予的高溢价。
而结合当前地产股行业整体估值水平来看，目前地产板块的估值已经打破2014年历史最低水平处于底部区间，这也意味着后续修复的确定性也相当高，以此可合理推测祥生地产后续不论是基本面的表现还是资本市场的表现都将具备机会。
参考招股书提供数据，按招股价中位数计算，祥生控股的全球发售完成后（未考虑超额配售情况下）上市前的参考股份市值为165亿港元，结合公司2019年归母净利润，所对应的静态市盈率为6.4倍。考虑到体量更小的且与近期上市的金辉控股在上市首日收盘市盈率达到6.23倍，同一时间，年内上市的港龙中国地产市盈率达6.26倍，汇景控股达14.6倍，在未有大型IPO抽水效应之下，更具规模优势和成长性的祥生控股其估值应较之更有一定的溢价，其上市表现或将具备看点。
另外进一步回溯过去，此前在2018年递表也被誉为"最后一个上市的千亿房企"中梁控股，在2019年7月上市之初，股价接连大涨，彼时公司市盈率一度超过10倍，反映市场对过千亿门槛上市房企的追捧，基于此我们预判，祥生控股或将大概率重演这一上市行情。
